神仙打架的二环改善市场丨质造·踩盘笔记

2022年，对于北京购房人来说，是一个“杀入内城”最好的时间。

近期，北京改善市场像是按下快进键，二环附近的北京瑞府、端礼著、建国门9号等项目接连发布动态，中信城四期也有动工传闻，仅四月一个月，二环附近推出的高端新盘能凑一桌麻将，这在往年可是不太常见的。

再加上三环外一房难求的北沙滩的学府公馆，低调蓄客的泛海融创壹号院，以及二批次供地中即将登场的太阳宫地块......改善市场的厮杀已经开始，购房者口袋中的小钱钱恐怕是“凶多吉少”了。

01

丰台擂台赛开锣

几天前，和讯房产到北京瑞府的临时售楼处看了看，尽管正式售楼处、沙盘、户型、样板间要啥啥没有，但仍有时不时前来咨询的购房者。看来，对于实力强劲的二环购房者来说，天坛府的推出并不解渴。

此外，一河之隔的端礼著近期也是动作频频。两个项目距离不到两公里，户型相似，价格接近，开发商针锋相对，各有千秋，这场贴身肉搏不可避免。

端礼著，由首开、建工、中海联合推出，未来带装修 交付，销售指导价11.2万/㎡，该宗地须配2.57万平保障房。在端礼著临近的万泉寺东路9号院，二手房挂牌价6-7万/平米，没有想象中的贵。

北京瑞府限价10.9万，因为是新共有产权房，打94折，也就是10.246万，拥有价格优势。附近二手房方面，纪家庙地块临近万柳园小区，该小区建成于90年代，交易网站显示，其二手房挂牌价格大多在5.5万元/平方米左右，也不贵。

但区域范围内，更具可比性的华润昆仑域、招商中国玺两个项目都曾出现热销现象，目前两个项目二手房价格多在10-14万元/平方米区间内。

从项目性质来看，端礼著不出意外将是西南二环边唯一一个流通性没有限制的纯商品房，附近纪家庙北京瑞府和新上架的亚林西板块都是新共产房。北京瑞府没有任何保障性租赁住房，但由于是新共产房，5年之内不能交易。

北京瑞府将推出550户房源，端礼著将推出406套房源，近千套房源入市，金融街(000402)及丽泽商务区的改善需求将得到一轮释放。

02

内城改善户型终于有进步了

从西城天铸到天坛府，内城的楼盘，由于僧多粥少根本不愁卖，因此诞生于此的项目户型一直是马马虎虎，容易沦为槽点。例如，尽管天坛府卖的如火如荼，但其部分“抽象”的户型仍然饱受质疑。

不过，值得庆幸的是，或许是因为有了对手，有了竞争，这次开发商终于走出了“闭着眼睛做户型”的舒适圈，两个项目户型还算良心。

从端礼著发布的户型来看，130㎡三居为三室两厅两卫，约10.6m南向面宽，客厅面宽约4.2m，主卧面宽约3.5m，主卧加多功能活动室带朝南飘窗，采光充足。客餐厨一体设计，配有西厨，卫生间干湿分离。

150㎡四居为四室两厅三卫，约12.6m南向面宽，客厅面宽约5.8m，主卧面宽约3.6m，套房式主卧+次卧。户型方正，南北通透，公共区域十分宽敞。分区较为合理，亮点颇多。

图片来源于网络

北京瑞府户型还未对外公布，但据华润内部人士透露，这次北京瑞府地块有优势，户型南北通透，面宽值得期待，户型包括130三居，155和185四居，都是南北通透。且华润“瑞府”这一豪宅产品系，也让人们对于这个项目设计水准的期待拉满。

这次擂台赛，小编可以说是非常期待了。

03

亚林西在赶来的路上

4月19日，北京公布了2022年度第二批次商品住宅用地出让公告。这次名单公布，为这两个项目带来了一个新的竞争对手：丰台亚林西地块。

亚林西地块位于南三环至南二环之间，附近有地铁14号线西铁营站和19号线风门站，北侧是右安门医院，与北京瑞府和端礼著一样，位于丽泽商务区的核心辐射区域内。

价格方面，亚林西地块也由政府持有10%的份额，指导限价11.2万/㎡。粗略估算，地块的实际指导价是在10.08万/㎡左右，与两项目相比，稍有价格优势。

这块地将于5月下旬成交，等拿地房企、楼面价公布后，不知道购房者会如何选择。

内城频出豪宅项目，是购房需求压抑太久，饥渴难耐？还是开发商囊中羞涩急需回款？诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪指出，虽然内城屡出新盘这种情况在往年不太常见，但项目从规划建设到推盘出售整个过程均是按部就班的进行，内城接连推出新盘与房企的建设进度有较为紧密的联系，而且，这几个项目地块均较具稀缺性，那么房企在建设、营销方式等方面做足准备工作也需要一定的时间；同时也与前期拿地时间和市场供应量不无关系。

另外，密集推盘也不排除是受近期多城楼市政策有所松动的影响，改善需求或将进一步释放，房企对后续项目去化表现持看好态势，因此抓住恰当时机推盘。