房地产市场销售回归正常水平 二季度供给和需求继续释放

进入3月后，全国楼市已经开始逐渐回归正常，从近日，国家统计局发布2020年3月房地产开发投资数据可以看出，楼市成交量有所回升。

一、房地产开发投资 3 月单月同比增长。2020 年 3 月，全国房地产开发投资 21963 亿元，同比下跌 7.7%，跌幅较上月收窄 8.6pcts。3 月单月投资额同比增长 1.15%，反映出疫情控制相对稳定以来，行业恢复较快，房地产开发投资的恢复主要由建安投资贡献。1-3月土地购置面积1969万平方米，同比下滑 22.60%，下滑幅度收窄 6.7pcts。受到资金影响，房企土地投资力度尽管有所恢复，但依然相对谨慎。但随着融资政策边际宽松，从财政角度出发，未来土地供给有望快速修复，土地市场有望回温，预计全年土地市场热度或将优于 2019 年。

二、销售基本回归正常水平。2020年1-3月，商品房销售面积 21978 万平方米，同比下跌 26.30%;商品房销售额20365亿元，同比下跌14.57%。3月单月，商品房销售面积、销售额分别修复至同比下滑 14.14%、14.57%。去年3月基数较高，导致今年3月的销售数据出现同比下滑，但已基本修复至去年平均水平。二季度供给和需求继续释放，行业销售短期能够继续反弹。但长期来看，在“房住不炒”的背景下，需求端政策难以放松，疫情防控常态化发展，2020 年市场销售难以持续火热，预计全年销售下行。

三、开竣工修复，施工面积高位支撑投资。2020 年 1-3 月，房屋新开工面积 28203 万平方米，同比下滑 27.2%;房屋竣工面积 15557 万平方米，同比下滑 15.8%。随着疫情防控逐渐稳定，新开工、竣工开始修复，尤其竣工单月修复至-0.89%。房屋施工面积 71.78 亿平方米，同比增长 2.6%，继续维持高位，支撑投资。竣工周期受到疫情影响或将进一步拉长，但 2017-2019 的开竣工剪刀差终将推动竣工修复的到来。

四、 政策松动，融资活动继续活跃。2020 年 1-3 月份，房地产开发企业到位资金 33566 亿元，同比下滑 13.8%，较上月收窄 3.7pcts。从结构上来看，受益于市场资金面相对宽裕，行业融资政策有所松动，国内贷款同比下滑 5.9%，下滑幅度最小，较上月收窄 2.7pcts;销售修复，但房企销售回款相对滞后，其中，定金及预收款下滑 22.40%，个人按揭贷款下滑 7.4%，较上月分别收窄 1.5、5pcts。今年以来，行业回款受阻，房企融资活动活跃，杠杆水平较低的规模房企和具有国有背景的房企拥有相对明显的融资优势。

五投资建议：在稳房价、稳地价、稳预期的背景下，行业政策难以大幅放松，将依然维持“托而不举”状态，行业整体仍将继续维持平稳，维持行业“同步大市”评级。建议坚守行业中的价值蓝筹，建议关注现金流量相对充裕、融资渠道通畅、业绩稳定的龙头房企万科 A、保利地产、金地集团。

风险提示：疫情防控周期过长，商品房销售不及预期;房企融资遇困，资金压力加大。