超全图表详解！2018长沙土地市场深刻巨变

楼盘网长沙（1月3日讯）在过去的2018年里，长沙土地市场行情可谓“风起云涌”、“跌宕起伏”。其中既有逆市激进型房企（华远地产）在长沙县经开区高价拿下“三环荒地”，溢价率突破200%的大事件，也有雨花区武广新城优质宅地（月塘双限地）流拍的“黑天鹅”事件，令一票“吃瓜群众”大跌眼镜。

2018土地成交“凉凉” 长沙“双限地”流拍成常态

据楼盘网大数据监测中心统计，2018全年长沙限价地供应37宗，较2017年同期略有削减，但土地成交热度下滑明显，流拍（7宗）和底价成交（18宗）宅地数占比高达67.57%，近七成限价地遇冷，与去年下半年同期的“秒熔断”呈现截然相反的巨大落差。

 图1-2：2018长沙限价地交易示意图（来源：楼盘网长沙）

楼盘君根据图表数据，总结了2018长沙土地市场的交易特征：

1. 整体成交低迷，“金九银十”后土地供应量显著减少；

2. 5月新政细则发威，6月后土地“零溢价”成常态；

3. 岳麓、雨花、望城三区成绝对供地“大户”；

4. 热门片区（梅溪湖、洋湖、武广高铁、滨水新城）、地段配套好（地铁、学校）、限制相对较少的地块更容易成交。

总的来看，透过数据我们看到了长沙土地市场（限价地）一年来的“深刻巨变”；从2018年3月之前的“秒拍秒熔断”，到3-5月的“多空博弈”、多方尝试最后反扑失败，再到6月起的“流拍潮”、“底价潮”，9月限价宅地供应“闸门”大开，对多方造成最后“致死一击”，土地市场“供求冰封”的格局最终形成。

2018年5月新政成转折点 长沙土地市场“盛极而衰”

作为制作面粉（商品房）的面包，土地交易牵动着市场各方的心。房企拿地紧密关系到后期市场布局、项目建设、资金回笼等一系列战略方向选择；购房者（尤以刚需为代表）密切关注土地价格动向，提防地价变动对房价产生的“协同”效应，继而更好地把握置业良机；政府部门通过对土地端交易的控制，从供应端对楼市开展行之有效的长效调控。

 图3：2018上半年长沙限价地一览表（来源：楼盘网长沙）

图4：2018下半年（不含9月）长沙限价地一览表（来源：楼盘网长沙）

不可否认的是，2017年的9·23新政关于土地交易部分的限制，对整个土地市场产生了深远影响。住宅“双限地”（限房价竞地价）面市，“熔断+摇号”机制出炉，极大地改变了以往“价高者得”的交易模式，“”、“”从此销声匿迹。但过于严苛的交易条件，迅速挤压的销售限价（盈利空间），对土地市场供应和成交亦产生了一定的负面作用。

当然，这种负面作用是客观的、可控的。自2017年9·23新政，至2018年“3·15全装修”和“3·27刚需优选”新政先后出炉，长沙土地市场展开了一场战况空前惨烈的“多空博弈”；3-5月份期间，是多方势力的“末路狂欢”。

图5：2018年9月长沙限价地一览表（来源：楼盘网长沙）

直至5·23刚需优选细则、5·31全装修新政细则落地，这场“多空之战”最终尘埃落定，空方势力夺取土地端的“葛底斯堡大捷”；6月伊始，市场迅速对新政细则做出反应，2018下半年起（尤其是“金九银十”期间），大量限价地、双限地的流拍，无不昭示着新政的威力，与多方势力的“全线溃败”。

楼盘君分析，在2019年的起点上，随着菏泽等去化形势严峻的三四线楼市部分放松限购（非取消），楼市利空因素也在逐步消化，中小房企和炒房客渐次退场，房地产行业集中度大为增强，作为抢占剩余市场不可避免的步骤（拿地），龙头房企在一二线城市（尤其是“新一线”城市）的“拿地大战”仍将打响。