良心贴！长沙法拍房该如何买，看完都明白了

楼盘网长沙（12月25日讯）限购没资格？价格便宜想“捡漏”？不论出于何种目的，法拍房这一物件近年来在长沙也逐渐进入购房者的视线。11月长沙18人买“法拍房”被骗，涉案金额近500万元，一时吸引了各方关注。那么法拍房究竟能不能买、如何买，买法拍房有何利弊呢？

顾名思义，法拍房就是“法院拍卖房产”的简称，通常债务人（房主）无力履行按揭合同或无力偿还债务时，债权人（债主）经由司法途径申请法院强制执行，将债权人名下房产拍卖，变现所得偿还债务；而拍卖的标的，就是法拍房。

法拍房之所以“火”，一是便宜，二是不限购，这两点直切购房者的“痛点”、“要害”。

便宜就不用说了，法拍房在公开拍卖前，法院都会有专门的评估机构估价，一般会比市场行情价低；而法院为了吸引更多人参与竞价，通常会将起拍价的门槛压得更低。按我国法律规定，不动产可以拍卖三次，每流拍一次价格降至原来的八折，三次均流拍的话法院就会以更低的价格变卖（“贱卖”）。

除了低价，另一大“吸睛点”就是不限购了。不消说现在全国大范围限购，很多人一夜之间痛失“房票”，甚至通过各种旁门左道塞钱求购资格；不断“打补丁”的调控政策让破解限购的灰色利益链也更难以存活，而法拍房，却是为数不多的合法逃避限购的渠道。

需要注意的是，法拍房有许多“暗坑”：

1. 产权瑕疵（如未交齐土地出让金）、或没有产权证；

2. 所欠税费（物业、水电、采暖）等由竞得人承担；

3. 实际贷款难，通常需要在短时间内一次性付款；

4. 过户个税惊人；

5. 迁户口难，孩子入学难；

6. 多头债券、多次抵押、多方查封（民间借贷等）；

7. “买卖不破租赁”，恶意租赁腾房难（法院不一定会支持）；

8. 法拍房本身存在巨大缺陷（如在坟场、殡仪馆附近，或发生过凶杀案）。

特别是，“非夫妻直系亲属之间的赠予或继承”，再次过户会产生20%的个税；有些法拍房首付提高至五成，利率上浮至6.37，牵扯到“抵押与过户”时，住建委和银行相互推诿刁难竞买人的情况也很常见；还有的知道房子要拍卖了，赶紧找人补一个长达20年的租房合同，租金烂便宜，关键是根据物权法“买卖不破租赁”规定，你还不能赶他出去，恶心吧？

鉴于此，楼盘君为大伙总结了几条法拍房“小贴士”：

1. 未清场的法拍房风险极大，坚决不碰；

2. 不是很热门的法拍房，尽量“三拍”或变卖环节出手；

3. 适当关注线上法拍房源，或可免除不少的中介费；

4. 拍卖前多了解该房产的抵押、债务、担保情况，熟悉法拍房流程。