世茂集团：预计2023-2033年无杠杆营运现金流量总额约2000亿-2500亿

世茂集团有(i)境外计息债务约140亿美元(未经审核)；(ii)境内计息债务约250亿美元(未经审核)；(iii)应付关联方款项约30亿美元；及(iv)总权益约90亿美元，包括非控制性权益约60亿美元。

12月7日，世茂集团控股有限公司公告披露债务情况。

观点新媒体获悉，于2023年6月30日，世茂集团有(i)境外计息债务约140亿美元(未经审核)；(ii)境内计息债务约250亿美元(未经审核)；(iii)应付关联方款项约30亿美元；及(iv)总权益约90亿美元，包括非控制性权益约60亿美元。

于上述境外债务中，约70亿美元为以美元计值的优先票据、约30亿美元为银团贷款、约20亿美元为双边贷款及约20亿美元为有抵押项目贷款。

鉴于当前市况，世茂集团的整体流动资金仍然受限。截至2023年10月31日，集团的现金结余合共约为人民币220亿元(未经审核)。包括:(a)本公司持有的现金约为人民币10亿元(未经审核);(b)上市附属公司及其各自的附属公司持有的现金约为人民币40亿元(未经审核);及(c)受预售及其他监管安排限制的现金约为人民币170亿元(未经审核)，其中大部分存放于项目层面的监控账户。

基于(i)集团能够维持正常运营，而中国房地产行业的市场环境逐步改善;(ii)集团将交付现有项目及所有可销售资源;(iii)境内债务到期时能进行再融资;(iv)根据集团计划实施可严格控制整体成本的适当措施;及(v)并无考虑其他不可预见因素等各种假设，于2023年至2033年期间，来自(a)集团以及其合营企业及联营公司开发的现有开发项目(按现金所得款项减建筑成本、税项、销售、一般及行政开支以及其他开支计算);(b)酒店经营及其他商业运营所得运营收入的所得款项净额估计约为每年人民币40亿元至人民币400亿元。

尽管市场状况及项目开发进度会影响开发项目每年产生的所得款项净额，但预期现有开发项目产生的大部分所得款项净额将于上述期间的中期之前产生。集团于2023年至2033年期间产生的累计无杠杆营运现金流量总额估计约为人民币2,000亿元至人民币2,500亿元，其中估计酒店及其他商业运营产生的累计营运现金流量净额合共大约介乎人民币60亿元至人民币100亿元。此外，规模最大的前20个项目及前20个城市分别占截至2022年12月31日的开发净值计算约50%及70%。

iii) 于2023年至2033年期间，估计该集团主要境外资产(包括来自公司于物业管理业务的股权)的累计杠杆现金流量大约介乎15亿美元至20亿美元，此估算乃基于对可变现价值的各种假设，而其未必会实现。境外资产有可能供该集团用于偿还经重组后境外债务，而大部分经重组后的境外债务将依靠境内业务产生并可上缴至本集团境外实体的现金流偿还。

iv) 于2023年6月30日，集团物业及设备的未经审核账面值约为人民币170亿元，而投资物业(主要指本集团自行开发的商用物业)的未经审核账面值约为人民币660亿元。