招商蛇口再拿上海旧改 藏在弄堂里的蛋糕与门槛

弄堂的门槛很高，踏过门槛后的路也很长。

“杨浦线”，代码1015，即上海杨浦区与浦东新区行政区域界线的简称，犹如一张16.24公里的弯弓，沿着黄浦江中心线拉开。

界线两岸，近代以来不同的历史沿革造就了不同的地产格局。

与浦东节次鳞比的高楼相比，杨浦沿江新房以低密度品质住宅为主，大量里弄街坊面临改造，房地联动价逐步攀升，沪系、港资、国央企等多方势力在此竞逐。

近日，上海杨浦区人民政府官方发布了平凉社区01B4-04地块（平凉街道19街坊）历史风貌保护项目实施主体候选人遴选公告，最终由招商蛇口底价16.245亿元拿下。

据观点新媒体了解，该宗地块建设用地面积12666.4平方米，地上计容建筑面积为17099.64平方米，规划用途为二类住宅组团用地，容积率仅1.35，建筑高度整体控制为12米。

从限高和容积率推测，项目或打造为片区内又一别墅级产品。

此外，地块所在组团规划范围内保护保留历史建筑的建筑面积合计约2.33万平方米，其中里弄建筑总建筑面积约1.41万平方米。

01B4-04地块，也就是现在的济宁路130弄小区，历史建筑保护更新规模不小于1.47万平方米，均为需要保留的历史建筑(一般)，绿地率要求不低于现状。

旧改门槛

“阿拉要复旦有复旦，要同济有同济，比浦东有文化多了好伐？”若在弄堂里向一位老杨浦请教这里的区位优势，他或许会放下手里的《新民晚报》如是说道。

01B4-04地块所在的平凉，以及大桥、定海路、提篮桥共4个街道被杨树浦路横穿，在上世纪七八十年代，杨浦工业产值超过上海的四分之一，上海船厂、杨树浦水厂、国棉9厂和17厂等大厂工人们每到下班，就骑着产自本地的永久自行车从杨树浦路口鱼贯而出。

据安居客显示，济宁路130弄小区于1985年竣工，正是当年大批单位自建小区之一，11月挂牌均价50156元/平方米。

按01B4-04地块规划建设等要求，需要保留的历史建筑（一般）应结合实施方案进行细化甄别，采取保护修缮、保留改造、更新改建等保护更新方式，结合阶段方案统筹考虑。

基于保护项目的开发难度，该项目遴选人须满足多重要求：2022年度净负债率不大于60%；2021-2023年中国房企排名不低于前20名；近三年在上海市中心城区自行开发的住宅项目建筑面积不少于40万平方米；近三年在本市风貌区、风貌街坊内涉及历史风貌保护建筑项目的建筑面积，总计不少于6万平方米。

作为中选房企，招商蛇口截至2022年末累计获取排他资格的城市更新项目共25个，规划计容建面1200万平方米，并于2021年参与发起800亿上海城市更新基金，在上海拥有丰富的城更经验。

自2021年自8月金陵东路项目成为首个公开遴选实施主体的历史风貌保护项目以来，这种公开评估、综合打分的出让渠道就此固定。

在01B4-04地块之前，今年上海就通过了两个历史风貌保护项目遴选结果。

其中，5月31日，中建三局中选杨浦区定海社区I14-01地块（大桥街道90街坊）、I15-03、I15-02地块（大桥街道89街坊）历史风貌保护项目实施主体。

8月11日，华发、招商蛇口作为联合主体击败中建二局和祥源，获得静安区天目社区历史风貌保护项目，分别持股60%及40%。

与此次招商蛇口独立中选的项目类似，静安项目同样有着严格遴选指标，除“经济实力”、“出让响应度（纳税承诺）”分项外，遴选更倾向于选择近三年在上海拥有较大量的住宅开发总量且拥有城市更新开发经验的企业。

从招商蛇口今年入选两个项目的细微表述可以发现，静安项目仅提出城更开发经验的倾向性指标，到杨浦项目已变成历史风貌保护建筑面积硬指标。

对此，上海中原分析师卢文曦接受观点新媒体采访时表示：“这种地块等于敲门砖，再不进入这个市场，以后就没机会了——就像圈子俱乐部，没经验只能看着。”

此外，历史风貌保护项目主体遴选、股权转让具有一定倾向性，现阶段都由市区级政府主导。

如2021年8月，虹口17街坊项目公司启动股权转让，确定招商蛇口下属公司为股转合作企业。

“这家企业的报价不是最贵的，但提供了最好的开发方案，在专家评审中的得分排名第一。”当时一位工作人员透露道。

9月22日，杨浦区平凉社区03B1-01、01F2-01、01F3-01、01E4-03地块历史风貌保护项目发布遴选公告，这一“巨无霸”组团将打包出让，底价约114亿元，要求候选人为2023年度《财富》杂志世界500强榜单前150名企业，结合在沪旧改、商业等一系列要求，能够得上的房企仅剩华润、中海、中信三家。

弄堂的门槛很高，踏过门槛后的路也很长。

豪宅蛋糕

今年三月年度业绩会上，时任招商蛇口总经理（现为董事长）的蒋铁峰表示，旧改项目投资回报要优于同期在公开市场拿到的土地，“公开市场拍的地很快就可以周转，如果一些旧改项目的利润率还不如公开市场的项目，还不如到公开市场去拿”。

历史风貌保护项目难度高，周期长，但也有与之匹配的丰厚回报。

去年10月8日，上海市杨浦区政府发布平凉社区03B3-01地块（平凉街道6街坊）历史风貌保护项目实施主体公开遴选的答疑纪要，提及该地块的房地联动价为21万元/平方米。这一价格打破了上海执行房地联动价（新房限价）机制后的最高房地联动价格。

实施主体为瑞安房地产和杨树浦置业联合体，分别持股60%及40%。

一般而言，房地联动价都是在地价基础上，叠加开发成本、开发商合理利润后计算得出。而根据公式，地价（出让土地的楼面价）=适用的基准地价×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数×（1+区域修正系数+个别修正系数）×物业持有修正系数×土地开发程度修正系数，首先历史风貌保护项目的开发难度本身就为房地联动价提供更多空间，其次，此类项目更倾向于超低容积率的高档路线，限价自然更高。

今年6月，上海市规划和自然资源局公示了瑞安&杨树浦置业所摘03B3-01地块的住宅项目设计方案：

据规划显示，地块总用地面积16993.8平方米，容积率1.4，地上建筑面积23945.46平方米，为二类住宅组团用地。计划建设28幢、总高3层的类别墅（联排及合院）住宅。

地块没有要求中小套比例，也没有规定套数，外界推测，具体房源数会控制在100套左右，面积与总价都堪称豪宅，项目公众号“瑞安翠湖边江”的推文标题也用上了“私邸”字样。

此次平凉社区01B4-04地块，规划容积率1.35，比瑞安翠湖边江更低，结合限高12米，以及二者地理位置相近，项目打造上或许也有相同之处。

事实上，近年来杨浦滨江新房供应不乏低密度、大户型产品，并获得较高市场热度，“现在市区就是大面积销售好，滨江就是豪宅热点，也是大的卖点。”卢文曦说道。

以同样位于杨浦滨江，合生创展开发的缦云上海项目为例，一期触发积分81.68分，二期虽然没有触发积分，但认购率也达到176%。在前两期产品的热销基础上，即将入市的缦云上海三期主推200-323平方米大户型。在项目南侧，合生还将建设有5000万级的风貌别墅类产品，南向采光无任何遮挡。

“地块以西还有一栋历史风貌建筑，我们计划在3月中旬通过历史建筑平移，实现整体保护。”上海合生滨江公司负责人在今年二月份透露。

除了杨浦东外滩，与之相连的虹口北外滩等待入市的地块中，也有接近三分之二地块的容积率低于1.5，尤以紧靠杨浦的提篮桥历史片区密度最低，未来将以低密风貌别墅产品为主。

二手房市场方面，据链家数据显示，杨浦滨江的次新房翡丽甲第，去年1月份就以4130万的总价成交一套房源，单价高达16.9万元/平方米，今年9月21日，再度以3120万元成交一套178平三居室，单价来到17.5万元/平方米。

过去百年工业的发展，让杨浦滨江区域呈现连片老旧住宅的分布特点，也留下了老上海的浓厚历史印记，而历史风貌保护项目的高价属性并不局限在杨浦。此前招商联合华发所获静安地块，房地联动价就追平了瑞安&杨树浦项目的21万元。

上世纪80年代，作家程乃姗根据自己在杨浦弄堂生活的经历创作了小说《穷街》，并被改编成电视剧。如今，弄堂以另一种形式存在。