丁祖昱：2019上半年房地产调控压力最大

告别了过去三年房地产高速发展的时期，时间进入 2019 ，前有中美贸易摩擦的影响，后有地产调控政策的依然“高压”，“宇宙房企”万科也喊出“活下去”的口号，未来中国房地产走势将迈向何方？

2019 年，易居中国执行总裁丁祖昱评楼市继续发表十大预测，其认为，“2019年上半年可能是过去十年房地产压力最大的半年，房地产的调整刚刚开始，不会因为政策的变动发生180度的折返。”

回归到易居本身，据易居中国董事局主席周忻介绍，2019年，在CRIC外，易居中国将进军资管领域，推出中国资管信息咨询服务平台，简称CAIC。这是一个集交易服务、管理服务、信息服务与评测服务于一体的平台，也是中国房地产界第一个用区块链联系起来的一个平台。

此外，在丁祖昱评楼市现场，易居联手红杉资本共同成立了“易居红杉美好生活投资联盟”。

周忻认为，房子是美好生活的载体，房地产、家居、物业管理等相关行业在“美好生活”中显现着重要的作用。一批批优秀的行业创新者在新型商业、智能生活、绿色环境、文化社交、物联社区等众多领域不断运用前沿科学技术，探求领先 商业模式，组建“美好生活联盟”是为了更好赋能支持这批“美好生活”的创新者和实践者。

以下为丁祖昱的十点预测：

预测一、房地产仍然是中国经济的压舱石和稳定剂

2018年是不平常的一年，由美国政府发动的贸易战给两国的经济都带来了重大的影响。丁祖昱作出判断，在中国经济面临巨大压力的情况下，房地产的作用愈加凸显。2019年，房地产仍然会成为中国经济的压舱石和稳定剂。他认为没有必要对中国的房地产行业丧失信心，特别是不要对2019年的房地产丧失信心。

预测二、货币放水难解楼市之渴

2019年1月4日，央行便宣布降准1个点，引发社会广泛关注。央行降准是否会在短期内对楼市产生影响?丁祖昱的答案是否定的。他认为，即使央行适度放水，也不会马上传导到房地产。

“2019年上半年可能是过去十年房地产压力最大的半年，房地产的调整刚刚开始，不会因为政策的变动发生180度的折返。”在发布会现场，丁祖昱劝诫大家，对短期的市场不宜过度乐观，要抱最大的希望，做最坏的打算。

预测三、中央放权到地方，“四限”有望放松

关于2019年调控是否会放松的问题，他表示2019年一季度将迎来部分限制性政策放宽。他认为，2018年9月份市场进入到调整期。这段时间，虽然对于企业的银根上没有放松，但是个人购房者、消费者已经感受到了政策的放松。2019年一季度将迎来部分限制性政策的放宽或执行上的放宽。他预测，未来可能有一部分三四线城市跟进菏泽的做法，放松限售政策。

预测四、13万亿！地产行业规模下降10%

随着增量天花板的逼近，地产行业规模也将下降。丁祖昱预测，2019年地产行业规模将下降10%。“销售的金额会回到13万亿量级之上，销售面积也会从17亿平方米的高位回落，我相信这种变化在2019年一定会看到。”

支撑他的判断的是数据。2018年1-8月份，三四线城市的成交面积呈现上升趋势。从8月开始到11月的3个月里，三四线城市商品住宅成交面积占比下滑，由高点的69.3%下降至66.9%。成交面积占比的下降反映了三四线成交乏力的趋势。丁祖昱判断，2019年三四线城市的压力会比过去的两年更大，这也将直接影响总体销售金额和销售面积的变化。

预测五、房地产我继续看好海南

2018年，海南房地产市场经历了风云变幻的一年。4月22日，海南紧急召开新闻发布会，宣布房地产调控升级。自此，海南实行最严格的生态环境保护制度，以壮士断腕的决心降低海南省经济对房地产的依赖。

丁祖昱笑称在该项政策落地后，海南市场一下子被打趴了，如果不对政策进行调整的话，海南基本上要告别房地产市场了。丁祖昱希望，未来海南官方能根据情况调整政策，让海南的2019年更好一些。

预测六、购买力下降，刚需房要注意了

丁祖昱在发布会现场提出一个预警：购房者的购买力已经在下降，刚需房要注意了。大数据研究发现，在一线城市和部分的二线城市，远郊的刚需房从2018年开始去化就出现了比较大的滑坡。在经历了过去几年房价的上涨之后，刚需的工资跟不上房价的涨幅，买房的压力在加大，购买力也在降价。

站在开发商的角度来看，他建议开发商2019年开始要设计一部分降级的产品。降级包括面积和户型的降级，例如做功能齐全的50平米或60平米的刚需房。“我们的产品很多年没创新，我想2019年可能是对给大家的一个很好的机会，只有产品出现去化困难，出现滞销的时候大家才会重新关注产品，才会重新关注客户的需求。”

预测七、地价还会降，房企可抄底

2018年以来全国的房地产市场，都出现了罕见的土地流拍的现象。据克而瑞数据统计，2018年全国各城市合计住宅土地流标高达1075宗。丁祖昱认为，2019年地价还会降，建议房企屯粮等抄底，但他强调，永远不要寄希望于抄到地价的部。

预测八、租赁行业面临大洗牌，“背靠大树”能活下

2018年，长租公寓行业跌宕起伏，风波不断。8月开始，行业频繁触礁，从推高租金到甲醛超标，再到因企业倒闭而暴露出的租金贷业务，长租公寓走到了至暗时刻。丁祖昱认为，2019年租赁行业将面临大洗牌，“背靠大树”的企业才能活下。而这棵大树，就是房企。

“租赁企业中特别是运营型的企业，如果没有靠上房企的话，未来的压力会比较大。”丁祖昱补充道，如果房企能发现租赁市场中的机会，未来租赁市场仍然会是蓝海。他判断的原因是2018年很多租赁运营公司被淘汰，2019年可能会有一枝独秀的势头。

预测九、看好物业管理，不看好养老地产

谈及看好物业的理由，丁祖昱认为最主要的原因是资本市场看好物业行业，近两年物业彻底翻身了。物业已经从原来的保安保洁工作过度到现在满足社区的模式，各方各面都发生了翻天覆地的变化。现在的物业行业也吸引了BAT的注意，这恰恰证明了物业行业有巨大的发展潜力。

他建议房企重新审视物业版块，规模小的房企可以采取合作的模式，“傍大款”让物业再上一个台阶。从开发业务的角度看，创建美好生活首先要从物业管理开始做起，2019年和物业相关的行业如智能化、物联网企业都可能会受到资本的青睐。

丁祖昱坦言，他并不看好养老，主要有三个原因。首先，养老存在一个误区，以房养老的模式推行以来，中国只有少数家庭把房子抵押给保险机构，老人从银行手中每个月拿到的费用也很少。其次，他认为现在很多房企在设计养老公寓的思路也是错误的。在中国，能够健康地为家庭付出、安享晚年的老人不在少数。

这些老人中大多数仍在发挥余热，在年轻人外出工作的时候照顾家庭，没有时间也不需要去养老公寓。从需求的角度看，目前养老市场中唯一有市场的是需要看护的、需要照顾的失能失智的老人。但是这部分老人的比例较少，专门为他们建造养老公寓不现实。另外一个客观因素是，中国目前纯粹的养老用地太少，也为养老业的发展带来阻力。

预测十、我看好碧桂园、万科、融创、佳兆业、金茂、招商蛇口、旭辉的股票

在他看来，这些房企的增长速度比较快，未来股票市场上涨空间也更快。