第二宗纯宅地熔断！长沙土地市场悄然回暖？

楼盘网长沙（1月10日讯）继1月8日开福区综合农场纯住宅地块成功熔断后，今日上午10时整，望城谷山-月亮岛片区再现溢价熔断，至此，开年8宗商住经营性用地呈现“零流拍”的开门红兆头。

观音岩刚需型宅地 最高限价6800元/平

据长沙国土局消息，[2018]望城区032号地块位于金山桥街道月亮岛路与观音岩路交叉口东北角，实际出让面积121951.14平米，起拍价37993万元，初始楼面价1246.2元/平，土地最高交易限价47490万元，住宅限价6800元/平，熔断楼面价1558元/平。

据了解，该地块容积率为2.5，建筑密度≤22%，绿地率≥40%；建筑限高≤100米，规划用途为70年产权的纯住宅用地，并要求配套的商服性建筑不超过总计容建面的3%。经过26轮激烈竞价后，2家房企进入熔断摇号角逐阶段；宗地将于1月21日上午9时30分公开摇号。

卫星图显示，这块地位于谷山-月亮岛片区，与去年12月29日成交的031、034号限价地距离十分接近，同为双限地，都属于安居型住宅建设范畴，但各自的命运却大相径庭。031号谷山地块限价7200元/平米，032号三润城地块限价7000元/平米，均为底价成交，并未引起市场太大的兴趣。

相比之下，这块地并无过人优势，连交易限制条件与前两者也并无二致：

1. 需配建20%的限价房，用于对征地办核发的拆迁安置对象定向销售；

2. 限价房户型55-165㎡套/间，55㎡户型不少于10%，110㎡、137.5㎡户型不少于60%；

3. 项目建设需满足安居型住宅要求，144㎡以下普通住宅不少于80%，首套刚需优先；

4. 定向限价房最高2306元/㎡，普通商品住宅限价最高6800元/㎡；

5. 普通住宅教育设施配建成本260元/㎡（建筑面积）。

止跌趋稳，土地交易市场“信心”悄然回暖

自2017下半年以来，土地市场遭遇了一波“史诗级”超强寒流。从供需端来看，投资客退场、刚需资格受限，不少人一夕间丧失了“房票”，有限的需求撞上相对充足的供应，降价遇冷是必然的。

从政策端来看，刚需优选、人才新政、全装修补丁细则陆续落地，作为楼市的“晴雨表”，土地市场率先做出了反应，限价地遇冷、流拍频频发生，市场对“供地潮”已见怪不怪，尤其是严苛的限制条件下，囤货充足的房企拿地意愿愈发低迷。

从资本端来看，去年底、今年初房企债务集中到期，资金链承压、现金流危机爆发，去化回笼才是房企的第一要义。经过数月的养精蓄锐，通过变卖资产、低价促销、多元化经营、加强项目工期管控等手段，实力较强的大中型房企已渐渐走出危机。随着去化任务逐步完成，囤地兼并抢占市场的选项又重新摆在了房企案头。

当然，更深层次的原因还是近期楼市“风向”的一系列积极转变：

1. 央妈全面降准，虽说与楼市直接无关，但仍是一重磅利好；

2. 局地限购放松，人口流失大、去化严重的地区调控适度放松，引发共振效应；

3. 房产税呼之欲出，楼市长效机制初步确立，利空因素逐步被消化；

4. 个税专项附加抵扣引发租客对“涨租”的担忧。

虽说长沙土地市场呈现回温的“苗头”，但现在就断定楼市回暖显然还“言之尚早”，在利好因素存在的同时，我们也要清晰的看到，新政“一日游”的衡阳，禁止企业购宅的海南，以及反复强调“调控不放松”的中央；毕竟“因城施策”的前面还有四字前提——房住不炒。