狂欢后的落寞:2018长沙房价何去何从?

楼盘网长沙（1月22日讯）过去的一年里，长沙楼市犹如一辆过山车，经历了“冲上云霄”的狂欢，也遭遇了急冻的寒流。在“5·20”新政的暴击下，2017年5月长沙新房均价从上月的10189元/平，断崖式暴跌至8325元/平，一度让不少刚需购房者狂喜不已。但以炒房团为首的多方势力对此并不死心，主流观点普遍认为这不过是政府为了安抚市场情绪的“权宜之策”，于是就有了7-9月份的这一波报复性反弹。直到“9·23”新政的出炉，限购全面加码，土地市场推出“熔断+摇号”的交易方式、首宗限价地问世，预售十日放量、捂盘惜盘被严厉打压，数条阵线同时发力，所有“炒房者”的嵴背后都感到了一股深深的寒意。

图1 2018年1月长沙新房均价（来源：anjuke）

“房住不炒，住有所居”的提出，为楼市未来的走向定下了最终基调，不少人悲唿“房地产的冬天来了”。单从房价这一维度来看，此言的确不虚，长沙房价自9月达到10391元/平的峰值后，连续四个月下跌。金九银十的推力不复往昔，万元大关的“心理防线”被突破，各种唱衰楼市的专家们开始“粉墨登场”。

其实，房价并非衡量楼市走向的唯一标准，我们还需结合商品房销售量价、库存及去化周期、城市经济发展基本面等因素全面考量。从商品房（住宅为主）销量来看，据国家统计局发布的研究数据显示，2017年商品房销售面积达到16.9亿平方米，比上年增长7.7%；而商品房销售额突破133701亿元，增长13.7%，连续两年刷新历史最高纪录；其中长沙所在的中部地区商品房销售面积47460万平方米，同比增长12.8%，位居全国首位。

图2 2017年房地产销售数据表（来源：统计局、和讯房产）

房地产开发投资方面，2017年，全国楼市投资总额达到109799亿元，同比名义增长7.0%。其中占比高达68.4%的住宅投资为75148亿元，增长9.4%，恰是楼市供给侧结构性改革下的理想数据。有关人士指出，“这个指标既为2018年补库存创造了较好的机会，同时也反映了房企在楼市调控下依然看好房地产市场，尤其是经济状况持续向好的中部地区。”

中城投资负责人也表示，过去两年楼市的火爆行情，使得2017年主要房企可结算货值充沛，业绩较为稳健，房企年度目标完成平均超过100%，大部分房企超额完成年度任务。2018年房地产投资主要方向还是以经济成长型的区域和城市为主，准一线城市、热门二线城市是重头戏，三四线楼市则主要围绕长三角、珠三角等核心，西北三四线城市不可能投，东北也不可能投。

图3 主要房企2017年业绩表（来源：中指研究院、和讯房产）

政策干预的结果，确实将不少炒房团“清算”出场，使其转而瞄向商铺、商住公寓等不限购不限贷资产，甚至退出楼市转战股市。同时，长沙保障房项目加快建设，人才住房补贴细则出台，缓解了一部分住房刚需的压力。目前我国城镇的住房自有率高达80%，长沙的住房租赁市场未来也大有可为。但我们始终要清醒的认识，长沙房价上涨的原动力并未改变。

从宏观经济大局来讲，长沙2017年度GDP首次突破“万亿大关”，高居全国第十四位。作为国家重点扶持的“新一线城市”，长沙近年来经济发展动力强劲，产业结构升级不断加快，对周边地区的“人才虹吸效应”显着增强，人口净流入连续五年以数十万计。良好的经济效益，如此大规模的潜在购房需求，是房地产市场“爆火”的最重要因素。但同时，过去低至“6字头”、“7字头”的房价与长沙的经济指标和城市地位极不相称，于是就有了蜂拥而至的外地炒房团。换言之，不是长沙的房价涨不动，而是“政府不让涨”。

图4-5 长沙“7字头”刚需名盘福天藏郡（来源：楼盘网）

另一个不容忽视的问题是“人口老龄化”，这将不可避免的促使周边的三四线县市州人口加快涌入长沙，这些“新市民”的加入，必定撬动巨大的刚需购房市场。毕竟，绝大多数人不可能一辈子租房，“安居才能乐业”始终是刚需族绕不开的一道门槛。2018年的长沙房价，在政策的强势压制下，有望保持平稳小幅下降的趋势。