社论:楼市再爆惊雷!宅地“单限双竞”引热议

九层之台，起于垒土。我们都知道，土地价格是影响房价的关键要素，地价的高低直接决定了房价的基础，这就好比面粉涨价，做出来的面包也必然比从前的贵。在过去的2017年里，长沙楼市“大招频出”，从需求端的限购，到供给端的放量，再到二级市场的交易权限，直接把长沙房价这匹“脱缰野马”给生生拽了回来。当“限购限售”已成为老生常谈，9·23新政的焦点自然转移到房价的源头——土地市场。

图1 房价与地价“谁来背锅”（来源：互联网）

金九银十之际，长沙首宗“限价地”在一片喧哗中粉墨登场，标志着长沙楼市正式进入土地限价时代；“熔断+摇号”的交易方式不仅赋予了传统土拍更多透明空间，也让量少质精的中小开发商有了更多话语权。短短三个月内，有多达十余宗限价住宅用地先后成交，但交易条件之严苛，利润空间大幅缩水，也使得不少开房企打起了退堂鼓：新年伊始，长沙雨花区鄱阳村“限价地”惨遭流拍，优越的地段、完善的交通、成熟的配套，却并没有得到竞价各方的青睐。受此影响，原定于5号出让的两宗“限价地”的挂牌时间被延后至1月下旬。

图2 长沙2017年“限价地”交易表（来源：anjuke）

但土地市场的“惊雷”却不限于此。2017年12月30日，深圳传来大消息，在一块即将在2018年2月1日出让的住宅用地上施行限售政策。据了解，深圳规土委公布了四块“二类住宅用地”的转让消息，其中前三块地全部为“纯租赁”地块，需要买家持有70年；第四块土地是“限售地块”，五年内不允许上市交易！本次出让宗地采用“单限双竞”的办法以挂牌方式出让，即：限成交地价、竞成交地价和人才住房面积。其中租赁部分的套内建面在90平米以下的超过总面积和套数的70%，也就是说，上述三块“纯租赁”地块的住宅，只有整体的房产证，每套单户并没有独立产权。

图3 全国“楼栋”城市分布图（来源：互联网）

2017全年，深圳没有出让一块“建成后房屋可供出售”的普通住宅用地，这在当前国内是绝无仅有的。而2018年出让的第一块普通住宅用地，就附上了限售5年的条款。限售，也就是“楼冻”，成为今年楼市调控的主要杀手锏；这些年限大部分都设置在2到3年不得转卖，长沙目前规定为3年。

深圳此举，有两个值得关注的点，一是在“限房价竞地价”和土地自持比例后加上了一条“竞人才住房面积”的新规，结合各地相继出台的“人才新政”，以及长沙公布的“人才住房补贴”，放宽高素质劳动人口的购买资格、鼓励人才买房落户成为当下楼市共识，后续或还将有“大动作”。二是住宅用地+新建商品房“双限售”，进一步打击那些伪造证明资料、盗取购房资格的投机分子，让他们的钱“进得来出不去”，在这张“限售大网”面前无处遁形。

图4 长沙“人才新政”房补细则（来源：掌上长沙APP）

北京的共有产权房，广州的租购同权，杭州的信用租房，无一不是从有限试点到全面推广的先例。长沙土地市场多年“乱象丛生”，过度的土地财政，不透明的交易机制，进一步推高了飙涨的房价，是长沙楼市畸形发展、野蛮生长的“帮凶”。长沙有关部门会否从深圳此次土地交易中汲取经验，目前还是个未知数，但土地市场走向透明开放，土地尤其是住宅用地价格趋于理性，却是万众期盼、人所共瞩的大方向。