戴德梁行：房价不断上涨才会频频出现

、去库存、政策……刚刚过去的半年，国内房地产市场中最热的是这几个关键词。

南京、合肥、苏州等二线城市频出的引发了广泛关注，然而三四线的住宅及商业库存形势却依然严峻，在此情况下出台的抑制一二线土地过热及帮助消化三四线商业库存等的调控政策，似乎成为了影响下半年市场走向的关键。

近日，戴德梁行华中区董事总经理黎庆文在接受采访时表示，近两个月南京、合肥、苏州等重点二线城市频出的，是因为房价不断上涨才会频频出现。

黎庆文解释道，因为房价不断上涨，各大开发商拿地入市的欲望才会更强烈，从而导致的出现。不过，黎庆文也表示，如今政府房地产政策开始收缩，国内货币量也在收紧。所以，“拿的最好环境已经过去，接下来，相信内地二线城市的热潮会很快过去。”

对于不少省市针对商业库存出台的“商改住”、“商改租”政策，黎庆文表示，这不管是对开发商还是市场都起到了增强信心的作用。

三四线城市商业库存高的原因主要在于产品类型与市场真实需求脱节，因而自然难以去化，“特别是写字楼。”黎庆文直言，在没有商业和产业支撑的三四线城市，供大于求的情况下很容易就会出现写字楼空置。

所以，此时出台的“商改住”、“商改租”宽松政策，允许调整这些空置写字楼的用途，改为可住人的公寓，甚至修改已出让土地的用地性质，让产品有机会与市场需求对接，就给了这些库存去化的空间。

此外，除了在库存高的三四线城市进行“商改住”、“商改租”帮助去化，类似广州这样写字楼供应丰富且需求量大的一线城市，未来政府也可能会鼓励投资型的业主向市场提供如联合办公这样更廉价的写字楼空间。

有数据显示，截至目前，全国已有约2300家联合办公写字楼，随着未来几年大学毕业生人数不断增加，联合办公的需求增加，这一市场规模还将继续扩大。

而在万众创业的潮流下，联合办公空间背后的市场发展潜力也在逐步显现出来。

虽然只有一张桌子两张椅子，只能提供简单的办公与会客的一个小小的空间，打印机、会议室都需要共用，但处在一线城市商务中心又相对便宜，且靠近客户的写字楼联合办公空间却颇受一些出差频密的小型公司和刚起步的微型公司欢迎。

对于房企的海外投资热潮，黎庆文的建议则是“见缝插针”，做些100套到500套左右的小项目，而不是像在国内这样，动不动做几十公顷的大型楼盘。

由于国外税制、法律等多方面的规定都与国内不同，在国外购置土地开发项目往往需要数年的时间，而且国外人口密度普遍较低，“在一个人口稀疏的国家，突然建起一个大盘是很难生存的，见缝插针地做项目，则会稳健很多。”

以下为戴德梁行华中区董事总经理黎庆文先生的采访实录：

4月份以来，一二线城市土地成交升温，是否这个原因导致了房价的上涨?

黎庆文：我觉得恰好相反，因为房价不断上涨才会频频出现。过去一年时间，房价急剧上升，在这种情况下，部分企业特别是央企会有很强的拿地入市欲望，因此就会出来。

第二，从去年到今年，货币政策变宽松了，货币量增大，也就是钱多了。第三，因为去库存政策，各地都有一些降息、降准、鼓励买房的宽松政策，因此购房者也增加了。

在此背景下，一些企业出于自身的考虑，有些是要急于进入房地产，而一线城市土地供应是很少的，特别是市中心，所以每当有地拍卖，企业就觉得是一个拿地的好时机，因此出来了大量。

为什么除了一线城市之外，南京、合肥这些二线都有?这跟一线供应太少有关。所以先是一线城市的房价升幅，发展商拿地意愿大，才导致产生。

接下来，相信内地二线城市的热潮会很快过去。因为开发商看到政府出手，政策收缩，同时货币最宽松的时候已经过去，货币量也会相应减少，自然拿地的心态就变了。

不能说绝对没有出来，但是拿的最好环境已经过去，会慢慢地趋向稳定。

部分省市已出台“商改住”、“商改租”鼓励措施，您认为此种措施是否有助于消化商业地产库存?

黎庆文：有的。特别是对发展商的信心，对市场的信心都有很正面的作用。

此前供应的商业地，很多没有从市场需求来考虑。因为政府希望有产业聚集效应，过去几年都喜欢规划大量商业土地，很多商业地块被捆绑出让。

在这种情况下，地卖给了发展商，产品做出来之后和需求脱节，自然很难过，特别是写字楼。因为写字楼很多是散卖的，如果没有什么商业、产业支撑，投资型的业主买了之后就会出现写字楼空置。

现在政府的政策将写字楼的用途调整，例如做出租公寓，这是一个很大的进步。

对于发展商来说，拿了大量写字楼的地，没有市场又卖不出去，怎么办?如果没有市场，发展商是一定不会开发的，宁愿把地放着，但如果不开发，就打乱了城市的规划。

这样的情况下，政府救市是给一个出路，可以申请改动用地性质，而不是卖地的时候签死了只能做写字楼，为了整个城市的发展，这应该是好的。所以，这是一个很好的进步，甚至一些城市可以将写字楼的项目批准40%改为住宅。

有些之前持有项目地块不动的开发商，在这个政策出来之后已经考虑重新开发了。因为开发商可以名正言顺地做公寓，甚至是改住宅，这样整个项目就改变了，土地的用途和市场需求也对接上了，就有一个可以发展的空间。

不然发展商是一定不会开发的，宁愿烂尾都不动，因为一动就需要钱。发展商是最精明的，所以现在政策宽松，就让大家有机会和市场需求对接，这是最好的。

近两年来，不少房企尝试在写字楼业务中尝试联合办公，您怎么看联合办公的发展空间?

黎庆文：这种联合办公不是中国独创的，国外已经有了，这是写字楼供应结构里面的其中一环。一些在外地但是出差频密的小型或者微型公司，希望在商务区有一个成本不高的点，方便来的时候简单办公或者做生意。

现在鼓励万众创业，大众创新，所以未来会有很多微型公司。这些微型公司会有一部分在联合办公点办公，另外还要见客户、和客户沟通。

我们研究发现，在起步阶段的企业，写字楼选点更多是接近客户，如果成本低，地点又接近客户，那是最好的。如果商业区里面有这样的共享空间写字楼，这是很好的机会，可以让微型企业能够生存下来。

因为现在鼓励创业，联合办公是有很大市场的。现在一些国内、国际品牌等很多企业也正在做共享空间，以后会越来越多，可能会普遍到生活区，还有生活区周边都会有。

有市场一定会有竞争，这要看写字楼的服务和选点，因为选址都是很讲究的。首先是经济发展需求，其次是微型企业希望靠近客户，希望成本低。

国内资本接连在海外收购项目，主要投资的业态和投资方式有哪些?房企在国外经营时遭遇的主要风险和挑战是什么?

黎庆文：一个企业去海外投资房地产或者其他，如果沟通不了或者价值观不同，那是很可怕的。美国、英国、澳洲、马来西亚都是中国人比较多的地方，价值观也容易一致，有相近的企业行为，这是很关键的。

这四个国家法制都比较完善，又都是英语国家，容易理解法律的问题，这都是其中的因素。要到一个国家去发展，税务、法律、企业文化、民族价值观等都是要学习的。

出海企业有40%是在买写字楼资产，因为写字楼容易管理，很合往外发展企业的想法。买写字楼出租，一方面是文化可以通过，另外是风险可控。

另外，购买土地的企业比例有20%-30%，但是开始都不会买那么多。其实国外对发展商的要求非常高，报建、土地获取、卖楼，很多的税制、法律跟国内都不一样，而且国外买地块要整理干净、报批，需要很长的时间。

中国是政府主导土地市场，拍卖就搞定，而国外的一些政府是极少推土地出来的，基本都是个人的、二手的土地，这样就很难在一个规定的时间举牌，要去谈，所以直接购买土地的量就没有写字楼那么多。

到海外投资的企业很多都买不到地，因为房地产企业买地的心态可能和在中国一样，买面积大的地块，一买就是5公顷、10公顷，因为要做社区。但是去到国外发现，原来买地要做环评、交通评估、排污评估、噪音评估等一大堆事情才能申请到，这个过程很复杂，可能要10年，但是房地产企业是很快见效果的，所以要买大的地块就很难。

这是企业往外发展要慢慢适应的情况，现在更多的是见缝插针的做法，做些100套或者500套的小项目。不能像国内这样，动不动做几十公顷的大型楼盘，这个是需要转变的事情。

产品入市之后，在销售方面会不会遇到一些问题?

黎庆文：见缝插针的项目销售反而不是问题，例如国内某房企在曼哈顿的一个项目，只有200多套，不便宜，但是卖得很快。

因为在曼哈顿基本上是没有新房子的，自然新房子就很突出，而且纽约是很多中国人移民都喜欢去的地方，有这么庞大的中国市场做后盾，自然卖得快。

这些房企的海外项目针对的都是国内的客户?

黎庆文：都有移民、留学的客户辅助，通常是买了房子之后可以协助申请移民。房子肯定会贵，移民要办很多手续，中国人嫌麻烦，觉得贵就贵一点吧。

移民可能没那么多，如果突然间有上万套的房子供应，产品要卖给当地华侨，企业项目的设计、户型、贷款利息方式、财务安排、目标客群等都要符合当地的市场环境，还是需要时间的，因为大家对企业品牌认知度不同。

一些很大规模的项目反而可能没有那么容易变现，除非在国外的品牌已经建立。如果是依赖中国人跨海去买，突然间那么大的供应量，在宣传、移民配额这些方面是跟不上的。

而且在一个人口密度稀疏的国家，突然建起一个大盘是很难生存的，因此通常在国外要见缝插针做项目，这样会稳健很多。

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