全面推开“营改增”试点之后 房地产开发商也“减负”

从5月1日全面推开的“营改增”试点，让房地产企业也面临“减负”的大好形势。这不禁让人们期待，财务成本的降低，会不会促使开发商对商品房销售价格进行让利呢?近日，安徽省国税局开展的“营改增试点政策系列问答”，就对房地产开发企业相关税费的变化情况进行了解读。让我们一起来看看，为开发商们“减负”的政策利好有哪些。

分期新老房产项目计税方式不同

问：房地产开发企业中的一般纳税人存在多个房地产开发项目，是否可以根据规定分别选择简易计税方法或一般计税方法计税?

答：根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第18号)的规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可选择适用简易计税方法计税或一般计税方法计税;销售自行开发的房地产新项目，应适用一般计税方法计税。因此，房地产开发企业存在不同时期开发的多个新老项目，可按上述规定分别选择适用简易计税方法或一般计税方法计税。

问：营改增后，一般纳税人销售自行开发的房地产项目，预缴和申报都怎么操作?

答：根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第18号)的规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在取得预收款的次月纳税申报期，按照3%的预征率向主管国税机关预缴税款。

一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照规定的增值税纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照规定的增值税纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

土地款不包括配套设施等费用

问：“向政府部门支付的土地价款”包不包含市政配套费等政府收费和契税?支付给政府的拆迁补偿款和支付给个人的拆迁补偿款能否抵减?扣减土地价款的时候，相应的土地配套费是否可以扣除?

答：根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第18号)第五条的规定：支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。因此，不包括市政配套费等政府收费、契税、拆迁补偿款、土地配套费等其他费用。

问：国家税务总局公告2016年第18号第五条中，土地价款扣除使用的建筑面积指标取哪个数据，是总规面积、施工证面积、预售证面积?

答：根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》第五条的规定，当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：

当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。

房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。

问：同一法人多项目滚动开发，新拿地支付的土地出让金是否能够在其他正在销售的项目的销售额中抵减?

答：根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第18号)第四条规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。因此，一个项目的土地价款不得在其他项目的销售额中扣除。

车位租售都要缴纳增值税

问：出租地下车位签订的是以租代售的租赁合同，租期20年，但是一次性收取租金，并且有些公司签订销售合同，出售几十年使用权。该行为在土地增值税上一般被视同转让不动产，在增值税法规下是按照销售还是租赁缴纳增值税呢?

答：根据《销售服务、无形资产、不动产注释》，销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。转让建筑物有限产权或者永久使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。

上述出租车位行为，不涉及转让不动产所有权或永久使用权，因此不属于销售不动产，应按照不动产租赁服务缴纳增值税。

问：房地产开发企业自建的如酒店、会所等固定资产的进项能否抵扣，如果能，那在建造过程中的进项税额如何分批抵扣?

答：根据《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》(国家税务总局公告2016年第15号)的规定，房地产开发企业2016年5月1日后购进货物用于按不动产在建工程核算的自建项目，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣、上述进项税额中，60%的部分于取得扣税凭证的当期从销项税额中抵扣;40%的部分为待抵扣进项税额，于取得扣税凭证的当月起第13个月从销项税额中抵扣。