“正名”商改住是谁的福音？

5月5日上午召开的国务院常务会议上，提出要实行购租并举，发展住房租赁市场，其中提到要发展住房租赁企业，支持利用已建成住房或新建住房开展租赁业务，鼓励个人依法出租自有住房，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。

该消息一出，立即引来国内楼市广泛关注，业内普遍认为，此举是前一段时间楼市去库存基础上的又一新政，楼市中的商住项目的去库存难度比住宅更大，而“商改住”与“商改租”虽然仅一字之差，但该类产品经此一提，相当于变相正名其投资价值更为稳定，投资需求恐现大涨。

警惕投资过热

“公寓从此获得国务院正名，公寓不限购不限贷的优势，将吸引一线城市众多小投资者蜂拥购买。去年广州有2.68万套公寓售出，套均54.16平方米，成交量比前年增加1万套。”合富辉煌首席市场分析师黎文江分析称，国务院文件肯定了商业用房可住人，使今后公寓住人合法化，估计公寓今年会更火爆。

研究数据指出，2015年全国大城市租金涨幅基本在10%，而全国房价平均涨幅约为7%，换而言之，租赁市场的投资年回报在10%的可能性是很大的，如果后续政府能够适当提供一些补贴，那么也有可能达到12%的水平。

严跃进指出，政策层面鼓励租赁行为，从一定程度上能够使得投资者和企业转变投资策略，而这在一线城市或许会更明显，未来可以看到投资商住的热情明显增加。

“商业用房采取住宅租赁模式进行去库存，实际上体现了中国房地产第四级市场的深度，包括住宅、商业用房等不光后续可以出售，还可以采取租赁方式供居住者选择。这样就扩大了租赁项目的来源，也为相关房源的去库存提供了一个更好的渠道。”易居智库研究总监严跃进分析称。

北京市房地产协会秘书长陈志也表示，要打破房地产过度强调金融属性的冲动，就要通过租赁市场的完善和服务推进，“这是在住房短缺的背景下提出来的，但近些年来没有恰当的时机明确提出减少增量，通过既有存量的角度解决住房问题。”他表示，现在必须意识到城镇化进程中，鼓励享受均等社会公共服务是必须要做的事情，并不意味着在人们进城后都在城里自己买一套房，也可以通过租赁方式解决。

国务院会议上指出，提出鼓励发展租房市场，是深化住房制度改革的重要内容，有利于加快改善居民尤其是新市民住房条件，推动新型城镇化进程。

谁的福音?

有业内专家认为，从开发商角度而言，改售为租后资金回笼慢，估计不会出现大量改售为租，但对部分去化难度较大的项目，比如尤其是部分郊区型的社区物业，招商难度较大、运营困呐，可以考虑进行商改住，同时可以考虑进行资产证券化，这样整个资金成本的回收会加快，即通过证券化方式来实现此类物业潜在租金的回收或变现，“开发商更愿意直接出售。”

实际上，据和讯房产了解，此前在南部一些省份、城市已经开始支持商业用房、住宅用房之间的互相转换，很多开发商在此前打造的项目上由于缺乏科学规划、市场误判，造成项目去化困难，有很大意愿调整项目规划。

公开资料显示，从2015年下半年开始至今，全国已经有福建省、辽宁省、四川省、云南省昆明市等省市，陆续出台了“商改住”的相关政策，其中，辽宁省出台措施规定，已供应、未开发的房地产用地，可申请转换用途或调整商住比例;福建省允许未开发的非住宅商业项目，申请用途、规划条件变更，商业办公用地转为商业住宅用地。

另据媒体报道，今年4月，受困商业项目运营乏力，汉正街控股集团董事长胡承启、湖北人信地产董事长李晓明等多位武汉房企20强的董事长、总裁向武汉市房管局及协会等主管部门集体申请商改住。

数据显示，截至2015年底，武汉纯商业(零售物业)库存量600万平方米左右，按现有的消化速度来看，大约得6年时间。从商务地产供应情况来看，截至2015年底，武汉市写字楼库存共计400万平方米左右，按现有的消化速度，大约得4年时间。

从全国来看，目前商业项目的去库存周期远远大于其他一些物业，根据易居研究院智库中心提供的测算数据，相比住宅类的去化周期18个月以下，商业用房项目的去库存周期要超过36个月水平。

严跃进在分析商改租、商改住政策时表示，商改租也好，商改住(售)也好，其初衷都是为去库存，但在部分楼市过热的城市这些政策很容易成为投资炒作的噱头，一线城市后续限购政策应继续从坚持，不能过分鼓励购房投资，严格控制房价，将福音真正带给刚需人群。