多地公共维修基金遭遇“提取难” 面临“维修高峰”考验

近日，央视《焦点访谈》披露，全国公共维修基金已超万亿元，但使用率极低。许多需要使用这笔钱维修建筑物共用部分的居民发现，“看起来很美”的公共维修基金却很难提取出来。迄今为止，这笔资金仍停留在“活期存款”或“短期存款”的银行账户上。按照相应的通胀比例计算，它正在逐年缩水。此外，在我国城市房屋进入到15年的维修高峰期后，将逐渐面临维修资金“入不敷出”的巨大隐忧。专家呼吁，我国应未雨绸缪，加快建设房屋维修资金保值增值的完善体系，以面对即将到来的资金使用潮。

多地遭遇“提取难”

我国公共维修基金达到上万亿元，然而，这部分资金几乎都“沉睡”在当地银行的“活期账户”中

新城市花园是天津市南开区的一个小区，几千位居民中有很多老人和小孩。因9栋楼都是高层建筑，电梯是居民必不可少的出行工具。

最近一段时间，电梯总是出现问题。维修工人在检查后证实，这部电梯的电缆已坏，小区其他15部电梯也出现严重磨损，需要更换很多零件。居民找到小区物业维修，物业却表示，这个维修他们无法负责。

对于买过房的人来说，公共维修基金并不陌生。它是按建设部相关规定，由开发商和购房人在买房时缴纳的，用于住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。某些地方规定为购房款的2%。按照国家住建部相关法律规定，住宅公共维修基金专门用于小区公共设施的维修，归全体业主共有，小区没有成立业委会的，由物业暂时代管，原则上不能动用;成立业主委员会后，由业委会接管。

然而，新城市花园业委会主任郭绍丽也在为小区的大修问题犯愁。目前，公共维修基金账面上有几百万元，来修理损毁的公共设施不成问题，然而这笔钱却动不了。

郭绍丽说，公共维修基金的动用，第一个条件是必须缴齐才能使用，但小区的缴纳比例数不够，现在416户居民有一半没有缴纳。

这样的情况，在全国各地广泛存在。而启动公共维修基金，也需由全体业主的三分之二表决通过。

据媒体报道，业主不同意动用公共维修基金的原因，主要有三类。一是物业公司工作透明度不够;二是“事不关己、高高挂起”的心态;三是业主怕用完了基金难再集。

按照规定，公共维修基金用了70%就需重新集资，但大多数业主并不愿意掏钱，毕竟没有机构监督这笔钱如何使用。这也是房屋公共维修基金长时间无法被正常使用的一个原因。而现实中，也有人打起了这笔巨额资金的算盘。

2005年5月，北京斯博房地产开发有限公司财务经理韩启才伙同老总王民杰，采取收款不入账等手段，截留该公司代收的“置业家苑项目”业主缴纳的公共维修基金、契税、物业费等人民币1000万元，用于王民杰个人控制的公司。

2012年12月，韩启才因犯挪用公款罪，被判处有期徒刑5年。此案也成为北京最大一起涉及业主公共维修基金被挪用的案件。

来自各地的统计数据显示：截至2013年7月，北京缴存公共维修基金348.1亿元，使用5.38亿元，使用率1.55%;截至2012年10月，广州市缴存约81亿元、使用8000万元，使用率0.99%;截至2012年1月，天津市缴存145.4亿元，使用仅7753.5万元，使用率0.53%。浙江大学博士杨天保作过这样的估计：我国目前有660个城市，即便按照每个城市10亿元的平均房屋维修资金沉淀计算，总额超过6600亿元，而北京、上海、广州、南京、杭州等一线城市的房屋维修资金数量巨大，由此推断，我国公共维修基金达到上万亿元。

然而，这部分资金几乎都停留在当地银行的“活期账户”中。即便是金融体系较为发达的广州，这笔资金也仅仅是允许停留在3个月的银行短期账户中。

广西银监局监管部门一位欧处长表示，银行将此类资金停放在活期对公账户的核心原因在于：支付利息低，但可调动的额度很高，也就是高利用度的“睡眠资金”。

面临“维修高峰”考验

新加坡国际大学客座教授郑伟军用“跑不赢‘通胀率’，抵不了‘维修费’”来描述中国多个城市公共维修基金的尴尬

在许多国家，业主委员会负责管理公共维修基金，其前提是业主委员会民主表决产生。而这一过程也受到业主、政府等各方监督。

如今，中国的业主委员会机制很不完善，很多小区都没有，其法律地位和责任也不明确。

有评论认为，归根结底还是制度设计不合理———买房的时候，硬性要求必须交，一旦使用却面临各种各样看不见的成本，比如必须有三分之二的业主同意、需要有业委会批准等条款。另一方面，公共维修基金的交纳比例也被视为一个问题。

在广西为多家电梯提供维修服务的养护专业人士周杰说：“从长远上看，1500万元的房屋维修资金，甚至不够抵入住15年后的日常电梯保养费。”

15年，恰恰是电梯房电梯的“生命大限”。这意味即便是业主都同意全额缴纳房屋维修资金，进入第8年之后，原有资金也无法满足电梯维修费用，更不用说配电房、地下车库、游泳池等设施了。

“对于普通业主而言，上万亿的资金都是停留在活期账户中，只能为银行提供‘存贷比’服务，无法给出资方带来相应的收益，无论如何都是不公平的。”郑伟军说。

在美国，公共维修资金的管理采取市场化操作。业主缴纳的住宅专项维修资金由基金公司负责管理。如果房屋需要维修，就由物业公司报到基金公司，基金公司到市场上寻找维修公司进行维修。资金闲置期，在留足15%的资金后，可以借支的方式借给世界银行等大银行，银行要付给基金公司利息。

在新加坡，如果业主无力交纳住宅专项维修资金，按照物业管理公约的规定，业主的房子就不能进入市场交易，直到业主补齐这笔费用为止。

在日本，维修资金包含在房价中，由开发商全程负责房屋维修，房屋是终身保修。

北京市住建委曾公开表示，在保障资金安全的前提下，提取使用维修资金的手续可以再简化。但由于没有完备的相关法律保障，简化程序并非一朝一夕之事。

待解的“责任悬空”

在各地不断探索如何更好使用公共维修基金同时，尚有大量老旧房屋成为公共维修基金的空白区域

为了更好地使用公共维修基金，多地都在不断地探索。

浙江省日前出台新规，规定公示公共维修方案以后，只要反对的业主，不超过三分之一就算通过。

北京市也出台新规———居民房屋如果因为暴雨造成漏雨，可以紧急启用公共维修基金，无需再经过三分之二以上的业主同意。

青岛市规定，市民已购买产权的房屋在动用房屋维修金时并不需要所有邻居签字，进行预算后进行公示，如果没有居民提出异议或者异议不成立则可使用。这样就绕过了“需再经过三分之二以上的业主同意”的要求。

而在各地不断探索如何更好地使用公共维修基金的同时，尚有大量老旧房屋成为公共维修基金的空白区域———由于种种原因，业主并未缴纳这样一笔费用。

在专家看来，进入房屋维修集中期后，小区申请动用公共维修基金的情况会越来越多，房产行政管理部门既然负有监管责任，就应该不仅只保证钱的安全，更应该保障全体业主的安全。若因开发商的原因无法使用公共维修基金，就应由监管部门来督促开发商履行义务。

“这件事本来应该由政府牵头拍板决定，现在的问题是没有人愿意承担责任。只有政府来担当决策机构才能实现真正的程序简化。”中国社区服务工作委员会业委会和物业管理工作委员会主任、中国人民大学制度分析与公共政策研究中心研究员舒可心表示。

“如果都交付给政府进行决策，也与物权法产生矛盾，因为钱归根结底是业主的。”北京首一业主大会工作辅导中心理事长张大宪表示。

在不认同政府挑头决策的同时，他亦不认可使用第三方评估机构的方式，“如果采用第三方评估机构提取，则需要支付手续费，业主的利益会有所损失，所以还应尽快立法，明确什么情况下业主有决定公共维修基金使用的自主权，到什么程度可让政府介入”。

而对于“跑不赢通胀率”的问题，常年从事社区金融问题研究的专家徐大克认为，这笔巨额资金与其说是“睡眠资金”，不如称为“梦游资金”更为妥当。

对于作为出资方的普通业主而言，这笔资金确实是“沉睡”在“活期账户”上，但银行及基金公司等金融机构却通过各种方式，利用杠杆效应充分调动了这笔资金，也就是说，即便是“沉睡”，也是在沉睡中“梦游”，而且创造了巨大的增值空间。

多位专家学者表示，“梦游资金”的保值增值模式是显而易见的。

郑伟军建议，以城市为单位进行统一协调，把有限的资金用到刀刃上，更需要尽快在摸清家底的情况下，建立全国统一的管理体系。