高房价下降拐点已到来 楼市走势如何

“郑州房价下降的趋势已经很明显，9月中旬只是拉开了一个序幕，大规模的房价下跌将在10月下旬以后出现。”河南天伦地产集团有限公司总经理朱学奎此前曾多次预测楼市走势，且每言必中，而这一次，他认为，房价下降的拐点已经到来。

郑房指数显示：8月份，郑州市市区商品住宅比7月多卖1547套(间)，但房价出现微降，比7月降了53元。能据此认为郑州房价在走向下行渠道吗?朱学奎表示，看待数据应当理性，“8月数据只能说明比7月卖得好了，但整体趋势，还需要从同比、环比等多方面来考量。”

从整体市场环境来看，朱学奎认为当前楼市仍旧布满观望情绪。一部分人希望国家的调控政策继续发力，并期待

房价明显下降;一部分人则因为首付比例和贷款利率上调，只好继续观望下去。但朱学奎也表示，作为一个区域性市场的郑州，抗压力还是不错的。“拥有大量的流动性人口，以及较低的城市化率，带来了比较强的刚性需求。”

刚刚履新河南天伦地产集团总经理不久的朱学奎，一上任做的首要事情就是：清空存货。“我对销售部的要求是，必须在10月中旬前将剩余的尾房卖掉，因为过了10月份，很可能就没机会了，就算你降价，也不一定有人买。”

虽然目前还无法验证朱学奎对市场的预测，但天伦却是通过涨价而不是降价将尾房售空的，“为公司回笼了1个多亿的资金”。

“从全国来看，房价下降的拐点已经到来，降价态势十分明确”，朱学奎告诉记者，从中国房地产发展的轨迹来看，一般5年左右房地产市场就会出现一次深度调整，“但这一次的调整周期明显缩短，从2008年的次贷危机引发的全球金融海啸导致的中国房地产市场回调到现在，不过3年的时间。这一次的调整，出乎很多开发商的意外。”

“一份全国性的研究资料表明，从9月5日到9月15日十天时间里，全国楼市销量同比下降了30%，其中北京、深圳等指标城市下降超过了60%。”朱学奎表示，房价如果下降首先会体现在新盘的售价上，“目前郑州新盘开盘价比开发商预期价格，平均下降了15%，多数楼盘另有5%左右的优惠。”

“9月份，房价下降的序幕才刚刚开启，”朱学奎预测：10下旬以后将会出现大规模的房价下降情况，11月、12月形势将会更加严峻，面临各项还款压力的开发商，如果不提前准备，将出现资金链紧张的局面。

虽然郑州以本土企业居多，对市场的敏感度不如一线城市，但朱学奎认为，大规模降价潮的来临，郑州不能幸免，“最佳的购房时机将出现在11月和12月”。

虽然认为房价下跌拐点已经到来，但朱学奎也表示，中国房地产业的黄金期至少还有15年，“不过今后行业的集中度会更高，少数巨型企业将垄断市场，一个区域市场内可能也就是几家大企业说了算。”

按惯例，每年下半年都是推地的高峰期。据专家预测，未来一年到一年半之内还会有大量土地推出。难道真如一些业内人士所推测的“土地抄底”时代来了?

朱学奎认为，关键还是看企业有没实力去拿地，“我认为明年三四月才是最佳的拿地时机。那时，土地供应计划会出台，政府将会推出一些条件更好的地块。”

当你意识到机会到来的时候，可能机会已经过去了。对于当前不少人士认为土地抄底时机已经到来的观点，朱学奎表示，土地的“底”和房价的“底”一样，很难“抄”，只要在“底”部区域即可大胆入场。“如果市场需求萎缩，即便低价拿地，也面临无法消化的危险。当然，土地市场需求减弱时，政府也会相应地调整供地计划。”