2011房价过快上涨压力有望适度缓解

预计2011年，在房地产市场调控政策不放松的前提下，房地产市场供给适度增加，而需求基本稳定并小幅回升，房地产价格过快上涨趋势继续得到有效遏制。

第一，2011年房价过快上涨压力有望适度缓解。

受资金压力影响，房地产投资增速度继续回落，且可回落空间较大。按照“新国十条”的政策，住房贷款首付比例提高、贷款利率从高执行、多套住宅停止贷款等措施，都对房企资金来源产生影响;如果这些政策有效地执行下去，势必会对房地产开发企业的融资环境产生很大影响，各房地产公司资金链压力会不断上升。同时，其他资金中定金及预收款、其他资金中个人按揭的增长率逐渐降低，无疑也会加重资金压力。

竣工面积增加导致供给加大释放，房地产市场供求关系会有所改善，价格过快上涨压力将维持趋缓态势。预计2011年可投入市场的商品房供给量会有较大增长，整个房产市场供求关系会进一步改善，价格过快上涨压力将维持趋缓态势。

交易规模继续平稳小幅上扬，但区域市场差异性显著。预计2011年全年，一方面，政府调控政策松动的可能性很小，限购、限贷等政策将依然实行，加之“房产税”试点会产生住房持有成本增加的预期，因此投机、投资性需求会审慎入市;另一方面，考虑到2010年12月中央经济工作会议提出要继续加大保障房建设力度，预计一部分刚性购房需求将等待被保障房体系吸收。但考虑到我国城市化不断发展以及居民通过投资房产以抵御通胀风险的现实需要，预计在成交量方面，2011年全年仍可能保持平稳小幅上升的趋势，但上升潜力较为有限。

2011年房价仍会上涨，但涨幅会相对较为平缓。从供给角度来看，2010年在房地产投资额、土地购置面积、开工面积、施工面积以及房地产企业资金来源方面都呈现上升趋势，因此，供应量在总体上是增加的。而从需求角度来看，由于受到国家抑制房价过快上涨的“限购令”以及抑制通胀的政策影响，消费者可能继续采取观望态度。然而，刚性需求与改善性需求仍会构成较大基数，因而住房需求在短期内可能有增无减，对房价上涨形成现实压力。综上考虑，预计2011年房价仍保持上涨，只是其上涨速度有可能比较平缓。

第二，房地产调控政策依然从紧。

预计未来房地产调控政策依然从紧。具体地，宏观调控政策将侧重于对现行调控政策进行梳理整合、加强执行力度，加强对重点城市的监控，也包括城市政府间的效仿、“攀比”而出台一些个性化的“限购、限贷”等政策。

2011年千万套保障房面市有难度。建设1000万套保障性住房至少需要1.34万亿的投资，综合历史数据，土地出让净收益、中央拨款、公积金收入总共对其贡献不会超过6000亿元，因此就需要地方政府从财政收入中拿出约8000亿元参与建设。在供地方面，以保障房每套50～70平方米计算，1000万套保障房就意味着5～7亿平米，接近2010年全年住宅交易量。目前土地供给有限的前提下，如不特殊批地，保障房建设用地必对商品房用地产生挤出效益，从而影响地方收入。□交通银行金融研究中心