我国将制定基本住房保障法规范房产中介行为

记者近日从全国人大财经委员会获悉，住房和城乡建设部已形成基本住房保障法征求意见稿，目前正在征求各方意见，对征求意见稿进行修改、完善。

在2010年3月的十一届全国人大三次会议期间，有193名人大代表在6个议案中提出，中国现行有关住房保障制度的规定大都属于政策性规定，存在随意性和不稳定性。目前市场化商品房制度无法满足中低收入家庭的住房需求。建议加快住房保障法立法进程，建立完善的住房保障体系和法律制度。

全国人大常委会日前表决通过了全国人大财经委员会关于第十一届全国人民代表大会第三次会议主席团交付审议的代表提出的议案审议结果的报告。报告附件透露，针对这些议案，住房和城乡建设部表示，住房保障法的起草已列入十一届全国人大常委会立法规划和国务院2010年立法计划，并已形成基本住房保障法征求意见稿。该稿规定了城镇基本住房保障标准、范围、方式，保障性住房的规划、建设与管理，住房租赁补贴，土地、财政、税收与金融支持，基本住房保障的组织落实，农村住房保障制度。目前，意见稿正在征求各方意见，并进行修改和完善。

对此，全国人大财经委员会建议在法律起草过程中，认真研究吸收议案具体意见。

规范房地产中介行为迫在眉睫

中介在隐瞒信息、欺诈客户、偷税漏税等方面上下其手，已经严重影响到楼市宏观调控的整体部署。“要实

现宏观调控目的，二手房市场与一手房市场必须进行有效联动，规范中介行为必不可少。”中国房地产与住宅研究会副会长顾云昌11月3日表示。

据住建部内部人士透露，住建部11月初已经开始对《房地产经纪管理办法》(以下简称《办法》)进行会商，将从五个方面规范中介行为。主要内容涉及中介机构的人员管理、资金监管和阴阳合同，预计《办法》将很快面世。

摸底调查

几乎所有人对中介都有不信任的感觉。“中介行业门槛低，人员素质良莠不齐。”北京中原三级市场部副总宫萍毫不避讳地指出。

据住建部统计，全国从事房地产中介人员高达100万之众。但在中介公司看来，这个数字并不完全准确，人数应该远远高于100万。以北京为例，据宫萍估计，中介行业从业人员有6万人左右，而持有牌照的不超过3万人。其中备案的中介机构3000家，还有1000家黑中介。

“规范中介行业应该尽快落实，中介已经严重干扰了宏观调控。”北京联达四方总经理杨少峰列出了中介五宗罪：其一，与开发商联手当黄牛炒卖一手房;其二，签订阴阳合同逃避国家税收;其三，低买高卖二手房;其四，编造种种理由不退客户定金;其五，利用信息不对称吃房租差价。“这些都是不允许的。”

然而，恶果只能由整个中介来承担。以至于今年六七月份房租暴涨时，住建部指出，房地产中介公司推高房租或劝说房主抬高房租，是主要城市房租上涨的主要因素。中介公司到底有没有能力推高房租，至今尚无结论。

“配合宏观调控，必须搞活二手房市场。”顾云昌透露。据知情人士透露，住建部曾于今年6月牵头召集了该部市场监管司、全国各地的学者以及品牌中介机构管理者等赴全国进行调研。该调研报告显示，中介机构主要在五个方面急需明确。调研报告指出，人员的诚信档案和经纪人执牌缺失是该行业最大的问题。“因为没有诚信档案，即使某业务员之前有违反职业道德的行为，完全可以通过跳槽来回避。”宫萍指出。

调研报告还陈述了合同文本的不规范、房屋信息制度不健全是不良中介机构或者从业人员欺诈客户的关键所在。前者导致的后果是，不同的中介有不同的合同文本，相同点都是尽可能规避自己的责任而加重客户的责任。一旦发生法律纠纷，法院基本上依据《民法》和《合同法》中“意思真实”的原则，客户自然成为受害者。后者的表现则是市场充斥着真假难辨的信息，这源于房屋产权的真实性以及产权抵押等情况不透明，中介机构往往借此欺诈客户。

调研报告中重点指出的问题是资金交割和避税问题。按照国际通行的惯例，中介机构只能从事居间业务，通过收取佣金获得报酬。但国内中介机构能够直接收取客户的定金甚至收付款项。“市场交易量一旦下降，中介机构资金紧张时，必然挪用客户资金。”宫萍表示。

由于中介存在的种种乱象，住建部希望将中介机构的规范上升到法律层面，由国务院出台“条例”，但现实的需要则加快了《办法》的出台。“一方面是宏观调控的需要，另一方面全国房租市场趋于平稳。”上述住建部内部人士表示。

据了解，《办法》已经通过会商，很快就会对外公布。依据调研报告，《办法》将涉及房地产经纪人员、机构以及活动，违规行为监管、资金监管等五个方面。

《办法》将规范房地产经纪从业人员的(准入)考试、备案等制度，经纪机构和经纪人员的告知义务。比如，房产经纪经营场所公示执照、收费项目、合同内容等，经纪佣金也要明码标价等。

其中可能会被明确的是房屋银行会被叫停。据了解，当前房地产中介运行机制主要有两种：居间业务和房屋银行。前者则是通过撮合成交收取中介费(即佣金)，后者相当于“二房东”，通过储备房屋赚取差价。

房屋银行对中介更多地意味着风险。租价过高，意味着难以出租，中介将承担业主的租金;租金过低，对中介公司就意味着亏损。该业务由于通过低买高卖的方式，一方面被管理层认为是中介推高房价的行为，另一方面则带来风险。

宫萍分析说，由于部分中介手中储备了大量房屋，一旦市场不景气时，中介必然通过挪用客户定金或者首付款项来填补房屋银行的亏空，从而带来风险。

此前出现深圳中天、北京坚石、天津汇众和合肥桃园[最新消息价格 户型 点评]等中介携款案件就是典型。“房屋银行可能被叫停，而定金等资金将会进入专有账户监管。”上述住建部内部人士表示。

另外一个明令禁止的是“阴阳合同”。但宫萍认为，即使禁止中介采用“阴阳合同”，但卖房者同样会去寻找合理的避税方式。“症结在于税率过高，监管又缺失。”

所以，中介担忧仅靠建设部门推行《办法》有些势单力薄，更希望有工商、银行等部门联手来推行《办法》。伟业我爱我家副总裁胡景晖说：“让房地产经纪行业在促进房地产市场繁荣、增加房地产交易机会、减少交易成本、确保交易流程顺畅等方面发挥着积极作用。”

据了解，上海和深圳在11月已经开始推行新办法来规范中介行为。