第三套房贷政策再念紧紧箍咒

证监会“建议”部分城市暂停三套房贷，此举被专家解读为中央要求强化政策执行力度。在房价尚未真正下降、交易量略有回升的微妙时期，中央政府再次施压，可见其调控楼市的决心之大，已超以往。

三套房贷暂停了!近日，银监会“建议”各商业银行总行收归贷款审判权，并点名要求北京、上海等房价上涨过快地区可考虑暂停三套房贷。在房价尚未真正回调、而市场状况慢慢回暖的时候，银监会此举引起诸多猜测。

三套房贷再次成为社会议论焦点。在当前市场正处于微妙时期，银监会重申从严执行信贷政策，又意味着什么?

银监会提出“建议”

就在前两天，上海的荣先生突然接到中介公司的电话，称贷款办不了了。荣先生属于改善型需求，想再换一套面积大一点的住房，因为在以前换房的时候已经申请过住房贷款，按照新的信贷政策规定，属于“严控”范围，已经无法申请到按揭贷款了，即使是提高首付比例，也不一定能够成功申请。不过在此之前商业银行对第三套房贷款的审批环节控制并不是很严，而通过一些变通手段，也能申请到。因此荣先生打算在中介的帮助下，尝试一下。

显然，荣先生属于运气不好的那部分。就在他准备好各种材料之后，答应给他帮忙的中介公司却打来电话表示“帮不上忙了。”原来在8月6日，银监会在其官方网站上，再度重申了关于严格管理房贷的相关意见，银监会有关负责人表示，“对于商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款”。

业内人士分析认为，虽然银监会并未点出具体城市，但所谓房价价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，主要包括北京、上海、杭州和深圳等。就其他地区而言，银监会表示，对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。

其实，早在今年4月份颁布的“国十条”中已做出明确规定，对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。只不过北京、上海、深圳、杭州等城市部分商业银行仍对三套房贷“网开一面”，并未从严控制。

三套房贷已停办

记者了解到，目前三套房贷已成为敏感话题，就上海而言，各商业银行均明确表示不再受理此项业务，这跟不久前形成鲜明对比。

近日，记者致电某国有银行闵行支行，工作人员表示，近期已经停办三套房贷。这位工作人员坦承在此之前，只要首付比例提高，以及上浮利率水平，三套房贷依然可以申请。此后记者又致电另外一家股份制商业银行闵行区支行的咨询电话，工作人员也明确表示，近期三套房贷暂停。至于何时恢复，各商业银行表示要静待“上级指示”。此外，记者以购房者身份又咨询了多家银行个人贷款审批部门，得到的答复大同小异，均表示不再受理第三套住房按揭申请，有商业银行还很小心地表示，自4月中旬国务院颁布“新国十条”之后，就再也没有受理过此类业务。

记者随后又走访了几家大型房产中介专门负责银行房贷的部门，从另一个侧面了解了上海各家银行目前第三套房贷的情况。上海“我爱我家”权证部经理渠福琴表示，最近几天合作银行已经发来通知，表示停办三套房贷。

另据了解，北京各商业银行业明确表示暂停三套房贷。北京中原三级市场研究中心有关人士表示，北京已暂停第三套住宅按揭贷款申请，严格按照“认房又认贷”的标准来执行。“只要申请办理过两次按揭贷款，不管以前买的是多大的房，一律会被当成三套房对待而被拒绝。”这位人士说。

加速楼市降温

三套房贷暂停，对市场有什么影响呢?“三套房贷暂停，对房产市场绝对是利空。”上海某大型房产中介闵行区域经理李先生如是说。张先生在中介行业工作了十余年，经历过三次调控，对各种宏观调控政策的作用可谓是一清二楚。在他看来，对房地产市场影响最大的是信贷政策，“大多数购房者都关心能否申请到房贷，如果贷款收紧，无疑会让市场购买力减弱。”李先生说。

渠福琴表示，三套房贷暂停对市场购买力的确起到了一定的抑制作用。她分析认为，改善型需求一般还是需要借助银行贷款，而三套房贷的暂停，恰恰对这部分需求造成不小的影响。此前两个多月来，申请三套房贷的比例占到总成交量的30%左右。她说：“政策的变化，将会使这部分需求重新陷入观望态势，因而造成交易量进一步下滑。”

虽然此次暂停的是三套以及超过三套的房贷，即使暂未停止的地区，也要求大幅提高首付和利率水平，从表面上看是打压投资性需求，但实际上，也“误伤”到不少改善型需求。上海知名房地产学者蔡为民表示，“认房又认贷”的操作模式，使得不少改善型需求也会被列入投资性需求范围，因此在贷款审批环节会增加这部分需求的难度，从而使得市场需求有所减弱。

此外，业内人士分析认为，银监会在此时要求暂停三套房贷，其实会对市场形成一种暗示作用，即中央调控楼市的决心未曾减弱。蔡为民分析指出，当前房价尚未真正回调，但交易量却逐渐回升，这很容易让人产生调控效果差的感觉。而银监会就在这个时候重申从严执行信贷政策，分明是向市场表明，中央不会放松调控力度。

后续结果很有可能是这样，购房者认为房价还有下调空间，因而观望情绪加大，导致交易低潮期延续。在这种情况下，资金压力逐渐显现的开发商会率先做出让步，加大促销力度，继而引来更多的效仿者。

调控会否再加码?

楼市调控会不会再次加大力度呢? “新国十条”颁布已有三月之久，超过百日，但就目前的市场态势来看，似乎对房价影响并不是很大，这是不是表明调控政策对房价无能为力呢?对此蔡为民解释说，调控政策之所以未能起到立竿见影的效果，在短时间内促使房价回调，这与地方政府的态度有着密不可分的关系。有地方政府希望价格稳定，但交易量维持在高位，因此在政策的执行方面难免与中央步调难以保持一致，甚至阳奉阴违，因此使得开发商有胆量力挺房价不跌。

但这种态势不会维持很长的时间。中国指数研究院副院长陈晟明确表示，房价还存在一定的回调空间。他分析指出，未来一段时间内，随着市场供应量的增多，开发商销售压力随之增大，不排除出现加大促销力度的情形。

专家分析认为，调控加力的可能性不大。蔡为民表示，其实只需将现有的政策执行到位，已经足够。因此他认为调控加码的可能性不是很大。“除非是现有的政策无法压制住房价快速上涨势头，否则是不会出台新的调控政策的。”他说。

陈晟也表示，国家再次出台新的政策来加大调控的可能性已然不大。他认为目前国家对供应结构的改善，如加大市场普通住宅的供应量，增加保障性住宅的建设等措施，已足以保证市场平稳发展，平抑房价。

不过专家表示，未来一段时间内，中央会更进一步强化现有政策的执行力度。如在此前不久，国土资源部曝光了一批“囤地”黑名单，敦促地方政府加大对闲置土地清查力度，加快开发速度。陈晟表示，诸如此类的动作，在以后会更加常见。

当然，如果房价不降反升，不排除出台新的政策来进行施压。专家分析认为，其实政策“备胎”已经准备好，如此前讨论已久的房产保有税等。“只要房价出现反弹，中央肯定会再出新的政策来进行调控，这毫无悬念。”陈晟如是说。