二套房认定标准属性是居住品不是投资品

在北京一家网站工作了5年的张欣在接受本报记者采访时说，"因为开始考虑和女友结婚，从去年起一直想买一个百十平米的房子，可房价高企，让人望而却步。现在二套房贷的认定标准出台了，每次问价，价格都在下调，于是又想再等等。因为，这毕竟是倾其所有的一次投资。如果房价还有下降空间，省下来的钱，可以改善生活。"与前几个月相比，张欣买房的心情已不再那么迫切。

像张欣这样，目前踯躅在房价升降纠结中的买房人还有很多。6月4日，住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会正式发出了《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》(以下简称《通知》)，将家庭拥有的成套住房数量和贷款记录同时作为二套房认定标准---"既认房又认贷"。新规出台后，立即被称为"最为严厉的二套房认定标准"，各商业银行积极响应，房地产市场也迅速随行就市发生衍变，购房者的购买心态和行为也随之发生变化。

实际上，对二套房贷的严格限制，是4月中旬国务院常务会议的主要精神。当时政策要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。但由于当时对二套房界定存在差异，国务院随即要求住建部会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准。在这份认定标准中，正式提出可认定为二套房的三种情形：一、借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统中其家庭已登记有一套成套住房的。二、借款人已利用贷款购买过一套住房，又申请贷款购买住房的。三、贷款人通过查询征信记录、面测、面谈等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套住房的。通知还指出，商业性住房贷款中居民家庭住房套数，将以家庭为单位认定。也就是说，拟购房家庭名下所有成员购房，都将计入这个家庭的住房套数。

业内人士称，"三部委二套房认定标准的出台，是一个重大政策导向，对房产市场的预期将有重大影响。"这位人士分析说，这个标准的出台，是对4月中旬国务院文件在二套房认定标准上的统一，即将原来模糊的认定标准，统一到"认房+认贷"上，其立意是将住房界定为居住品而不是投资品，投资与投机都不予以鼓励。

中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇在接受本报记者采访时表示，房地产调控的核心就是抑制不合理的房贷需求。从二套房认定标准上看，这是一个从严的原则，与国家调控政策基调相吻合，但在一些具体问题上，操作还有待细化。

被郭田勇称之为"有待细化"的是，标准中规定，通过全国联网本地房屋登记系统和银行征信系统查找及判断客户所购房产是否属于第二套住房，操作起来仍然有很大的难度。由于目前尚未建立起全国联网的房屋登记系统，这给没有该系统的地区操作此政策带来了一些困难，而上门居访面谈等形式因为太过耗时耗力，银行方面实施起来也有一定难度。

银河证券公司高级经济学家苑德军认为，认定标准的严格，对于打击投机需求，稳定房产市场供求关系，作用更明显，效用更直接。但也有些问题仍未解决。比如，现有政策中并没有对存量房产进行相应约束。比如，投机客一人囤有多套住房的，现行政策并没有予以打击。因此他建议，在适当时间，应增加房产交易所得税，以调控市场。

显然，面对房地产价格的高歌猛进，今年以来接连出台的调控政策，反映出政府对房地产投机控制的坚定决心。从严的标准，是前期政策的延续和细化，将不会留下政策漏洞让投机者们有空子可钻。但就政策本身而言，正如一些专家所言，出台时应考虑到长期性、稳定性，而不是为了抑制而抑制，要经得起市场的检验。更重要的是，要把住房当成居住品，而不是投资品。