一手房开征空置税 香港楼市遭暴力砸盘

香港空置税距离面世，只差临门一脚。

最新消息，空置税草拟法案已大致完成，准备下月提交立法会讨论。从去年6月香港特区政府提出一手楼空置税，到如今草案完成，已经过去9个月，对一部法律来说，这样的速度足够迅速。

对香港来说，这种迅速或许是不得已而为之。从2016年初开始，香港房价连涨25个月，涨幅高达38.5%，并连续18个月刷新最高纪录。

但空置税一来，香港楼市立即就有“歇菜”的迹象。

空置税未出 香港楼市已趴

空置税现在还没有正式面世，但它的威力已经逐渐发挥出来。

从2018年6月香港将征收空置税的消息传出以来，香港的成交量连续下滑6个月。直到2019年初，才隐隐有些好转。换句话说，空置税的消息传出后，2018年整个下半年，香港楼市就一路下行。

香港土地注册处数据显示，香港住宅市场实际上从2018年7月开始出现下滑，环比下降了9.3%。其中2018年12月，香港住宅销售量仅有2060套，相较于6月份高峰期的6713套，下降了69.3%。

从曲线图上来看，下跌之势有如黄河东去，一往无前。

出处：香港土地注册处。从2018年7月开始，香港楼市成交量一路下降，及至2019年初方有好转。

几乎所有的香港地产从业人员都认为，导火索之一应该是香港特区政府推出的“空置税”政策。

在此之前，截止2018年5月，香港楼价已经连涨26个月，并且连续19个月创了新高，单价频频破记录。直到香港特区行政长官林郑月娥透露将征收空置税。

实际上，成交量连续下跌的主因，则是楼价松动的隐忧。

2018年8月，新界大铺一处楼盘，一间价值725万港币的房产被买家突然取消认购。而这样做的代价就是，买家将损失5%的定金。相当月31.6万元人民币。即便是放在人均收入是内地几倍的香港，这也差不多是普通人一年的收入。

另一处，香港马头角一处楼盘，也有买家毁约，而且将因此面临200万港元的损失。这相当于普通人差不多7年的收入。这位买家却说不要就不要了。

在人们忙着取消订单时，开发商们也没闲着，正考虑着给新房降价。

香港最大开发商——新鸿基已将其中一个项目的房屋降价出售，这是不到一个月内这家开发商第二次降价。经过价格优惠后，这处位于九龙区南昌MTR站的房产已经降到2.4万港币/平方英尺，比去年12月上一批销售时的价格降了10%。

在房产买卖市场中，追涨杀跌的手法司空见惯。要知道，人们都想成为占便宜的那个，不想当高位站岗的“接盘侠”。

由此，买家更倾向于持币观望，等到房价回落到自己的心里预期时再出手，进而导致了楼市成交量的颓势。

全球最贵楼市 不吃不喝20年买一套房

全球恐怕没有哪个楼市，比得上香港楼市的牛气冲天。

在香港楼市20万元/平方米的均价面前，内地四大一线城市北上广深的房价也瞬间失色。

国际公共政策顾问机构Demographia连续15年发布国际房价负担能力报告。在2018年的报告中，对全球309个重要城市房价进行了调查。

结果显示，香港不负众望，连续第9年夺得房价最难负担城市之位，顺便还创下调查历年来最高水平。

香港房价收入比从2017年的19.4倍，上升到2018年的20.9倍。简单地说，就是一个中等收入家庭不吃不喝要20.9年才能买起一套普通住房，用这个报告形容就是房价已经到了“严重负担不起”的程度。

《有楼万事足》

其实香港也不是从来都这样让人“负担不起”。香港房地产的腾飞还要回溯到上个世纪。

上世纪60年代，前港英政府的高地价政策，是香港房地产起飞的开端。港英政府掌握整个香港的土地供应，一步步一点点放出这些土地，坐享土地升值带来的巨大收益。

直到1997年香港回归，彼时香港房价就已经是全球第一。时任香港特区行政长官董建华出台“八万五”计划，简单说就是要每年供应不少于85000套住房。遗憾的是，97年的亚洲金融风暴，使得作为亚洲金融中心的香港受到巨大冲击。两相叠加之下，香港楼市一落千丈。当时，很多人的物业普遍贬值70%。这一下，之前花大价钱买房的人们坐不住了。

直到2003年董建华卸任香港特区行政长官，继任者开始走向与“八万五”相反的方向。当时，“房屋与规划地政局”局长孙明扬，出台了“孙九招”，全面收紧了房屋地铁基建的土地供应。此后3年，香港土地供应量基本为零，整个房地产市场犹如被冰封一般。

极低的供应量之下，香港楼市自然涨势如虹。一直到现在，香港土地供应仍旧处于很低的水平。

一直以来，谈到香港楼市供应，有一种论调常居于上风，即认为香港地少人多，可用土地面积少，因此才导致住房供应少。但实际上，香港有大量土地，其中40%是郊野公园。香港用作城市发展的土地，占比不过25%，其中用作住宅的土地仅占7%。数据显示，只要拿2%的土地出来发展住宅，就可以改善50%居住面积。

从新房供应量来看，香港每年的新房供应量只有约20000套，与香港250万个家庭的需求相比，供需比不到1%。

这样的市场，房屋空置率真的高吗？

空置税：名难副实

虽然空置税的消息一出，香港楼市随即停止火热气氛，然而最终效果如何，却并不明朗。

所谓房屋空置税，是政府为了充分利用资源而对空置的居民房屋收取一定量的税收。世界各国对空置税的规定各不相同，但一般都是对二手房征收空置税。

港版空置税则不一样。它瞄准的是一手房。

去年6月28日，港版空置税出台，拟对空置6个月以上、并未作居住或出租用途的一手私人住宅单位征收“额外差饷”，相当于该单位应课差饷租值的200%，即相当于两年租金，且大约相当于房价的5%。

举例来说，香港一套60平方米的公寓平均售价约1000万。以香港平均租金3%来计算，这样一套公寓的空置税=1000*3%*2=60万港元。

而香港人一般月收入也就1.5—2万港元，所以，空置税有其力度。

问题却在于，这一税负只针对开发商。按照这一政策的初衷，应是通过征收一手空置税，挤压开发商手中的楼盘，让新房尽快出售，进而平抑房价。

公开数据显示，香港本地老牌地产商大都手持一定数量的“尾盘”，即已落成待售的单位。截至去年年底，新鸿基地产持有接近两千个这类空置住宅单位，新世界发展、会德丰则分别持有550个、227个。统计下来，全港约9000多个空置盘，占总体约3%”。

有数据显示，在2012年7月—2017年6月的5年里，香港新房供应量增加约50%，但是房价还在上涨，其中很重要的一个原因就是开发商捂盘。

有统计，期间香港：

已落成但未卖的单位：由4000个增加至8000个，增幅为100%。

建筑中但未卖的单位：由48000个增加至61000个，增幅为27%。

已批出但未动工单位：由13000个增加至29000个，增幅为123%。

只要看一眼香港房地产市场仅1%的供需比就知道，房子不是卖不出去，而是被人为捂住了。

很长一段时间里，一些香港本土传统开发商习惯捂盘，以推动市场涨价。一般来说，香港的一个楼盘可以分十多次销售，每次都涨点价，最终的结果自然是开发商赚走涨价带来的利润，购房者接盘。并且，这种模式使得购房者不得不抢购，因为只有买得越早，价格才会越便宜——实际上这是一种人为推高市场价格的手段。

香港空置税希望打击的，也正是开发商恶意捂盘。但事实上，真正的房屋空置更多是在存量房市场，亦即二手房市场。

全球范围内很多国家和地区在征收“空置税”，更多的也正是集中在二手房市场。比如，法国对空置逾1年的房屋，要征收楼价10%、第2年12.5%、第3年15%的空置税。

加拿大温哥华规定房屋每年空置达到6个月的，需要按照“房产价值的1%”来交税，谎报业主将面临每天罚款10000加元的严厉处罚。

所以，港版空置税希望能将已有的土地尽快投放出来，增加楼市供应，最终效果如何，实际上仍是一个问号。

内地会跟进吗？

香港空置税即将提交立法，内地是否会跟进？

空置税作为一种保有环节的税种，内地已在着手进行另一同为保有环节税种的制定——房地产税。因此或许不需要同时开征两项重头税。

更大的问题是，关于内地房屋空置率的问题一直没有一个准确的说法。多年来，内地官方在住房空置率如何界定方面一直是空白，也没有发布过官方数据。

住建部原副部长仇保兴曾公开表示，我国房屋空置率比较高，不同城市空置率是不一样的，像鄂尔多斯空置率是70%，北京空置率在百分之十几到二十。而从国际上看，一般征收空置税的国家空置率接近5%。

西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布的《2017中国城镇住房空置分析》报告显示，中国家庭住房自有率超八成，城镇地区住房空置率21.4%，二三线城市空置情况更严峻，其中蕴藏的风险不容忽视。2011年、2013年、2015年和2017年我国城镇地区住房空置率分别为18.4%、19.5%、20.6%和21.4%。2017年全国城镇地区有6500万套空置住房。

用中央财经大学教授郭田勇的话说，由于没有统一的标准，界定空置率在技术层面上存在难度。

现在还没有迹象可以证明，未来这一税种真的会被采用，只是房产税既然已在推进当中，将空置税当作一种思考方向，或许也说不定。