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房贷利率再上浮 调控政策将持续发挥作用

2017年09月28日来源:金融时报国内动态责任编辑:zhoudanjuan

上周,针对北京地区多家银行相继上调首套房贷款利率,中国人民银行营业管理部明确表态“积极支持”,引发社会广泛关注。人行营管部称,房贷利率调整是银行在北京市严格实施房地产市场调控、市场利率整体上扬的背景下,根据市场资金水平变化、自身资产负债管理需要所采取的自主行为,符合政策要求和导向。

不仅北京如此。通过调查采访,记者发现,近期在全国各地主要城市,也出现了新一轮的房贷利率上浮现象。

那么,房贷利率的调整是通过何种机制来引导楼市发展的?在调控过程中,又应该如何避免伤害刚需性购房需求?带着这些问题,记者近日对有关银行机构及市场相关人士进行了采访。

利率上浮已不是新闻

“从9月14日开始,还没有进行网签的就需要按照新的利率执行。”一位房地产中介人员向记者表示。通过采访,记者发现,从9月14日起,工、农、中、建四家大型银行的首套房贷最低利率已经全部在基准利率基础上上浮5%。同时,民生、广发等多家股份制银行的首套房贷利率上浮幅度更大,均在基准利率基础上上浮10%。

但对于首套购房者来说,贷款利率的上涨并不是最大的问题,更为重要的是在多长时间之内能获得贷款。在采访过程中,多家中介机构均向记者表示,目前各家银行的审批时间都不好估算,等待数月而仍未获得贷款的购房者大有人在。此外,银行对于审批的要求也日趋严格。纵观全国,房贷利率上调早已不再是“新”闻。而与利率上浮所释放的紧缩信号同步的,是获得房贷难度的增加。融360最新发布的数据显示,8月份,全国首套房贷款平均利率为5.12%,相当于基准利率的1.04倍,环比上升了2.47%,连续8个月上升;比去年8月份的4.44%,上升了15.35%。广州、深圳、南京、杭州、厦门等众多一、二线城市的房贷利率均在近期内有所上调。

某厦门银行业人士告诉记者,今年以来,厦门市已经三次提高利率,一些银行已经在本月或更早时候停止发放个人房贷。同样,昆明等西部内陆城市也在近期经历了一波利率上调。某大型银行西部地区分行人士介绍,总行今年对房贷新增额度卡得很紧,一般当月额度在上旬就已放完,后续申请只能排队等额度。“很多楼盘开盘后都在等放款,有些要等上半年。”

房贷规模明显下降

银监会数据显示,今年上半年,新增个人住房按揭贷款占新增各项贷款比重为25.1%,比去年全年降低了10.9个百分点,比去年下半年的高峰期降低了19.9个百分点。据工行行长谷澍介绍,工行新增个人住房贷款中,一、二线城市和三、四线城市的比例大概在1∶1左右;16个热点城市的新发放个人住房贷款,在个人住房贷款中的占比较去年年底降低了13个百分点。

上市银行半年报数据也显示,今年上半年,26家上市银行(含H股邮储银行)的个人住房按揭贷款新增19123.21亿元,在全部新增信贷规模中占35.84%,相比去年15家A股上市银行20029.03亿元的总规模和46.58%的占比下降明显。同时,相比去年上半年高达91.43%的比例,今年新增个人贷款中住房按揭贷款占比仅为51.40%。可见,在国家加大房地产市场调控、引导金融服务实体经济的背景下,房贷狂飙的情况已有所回落。在这种大背景下,房贷利率的上调成为调控房地产的抓手,并不令人意外。

此外,市场因素也影响了房贷利率。有业内人士认为,今年的同业业务紧缩和储蓄业务受挫,增加了银行的资金成本。人行营管部有关人士表示,2017年3月以来,北京市出台了一系列房地产市场调控政策措施并取得了初步成效,银行作为房地产信贷政策的执行主体,主动配合房地产市场调控工作,通过提高个人住房贷款利率抑制需求过度增长,有利于进一步巩固北京市房地产调控所取得的成效。

降价与刚需并行不悖

利率的上涨会对房价产生何种导向?有分析认为,购房者的资金成本持续上升,已经逐渐完成了从量变到质变的过程,贷款的压力越来越大。目前,市场成交已经全面降温,降价开始出现。值得注意的是,在国家统计局最新公布的8月份全国70个大中城市的房价变动情况中,首次出现“下降或持平”。从当前一线城市房价指数的增幅来看,这是自2015年3月以来首次出现的房价环比下跌。

这也说明,自今年3月起全国各地密集出台的房产调控政策逐渐显效。近期,国家统计局也公开表示,因地制宜、因城施策的房地产调控政策在持续发挥作用。业内人士预计,如果房价逐渐出现调整,各家银行后续将继续收紧房地产的额度、提高房地产贷款的价格。

但是,面对房贷利率的上涨,准备购买首套房的刚需群体显然开心不起来。来到北京工作、准备买房的小江正在为涨价的房贷发愁。在此轮利率上浮以后,经测算,她的还款总额多了近20万元。对此,中国社科院金融研究所银行研究室主任曾刚表示,即便是首套房也得按照市场化原则定价,在金融去杠杆、资金面相对紧张的背景下,首套房贷款利率上升是必然结果。“个人住房按揭贷款尽管风险较低,但收益水平不高,因此银行适度减少房贷方面的投入,对实体企业来说是件好事。”

有专家认为,目前,对刚需购房者的保障主要体现在贷款规模的供给上。收紧住房信贷政策在抑制投资性和投机性需求的同时,对刚性需求和改善性需求会产生一定的影响。“对于热点城市居民合理的购房需求,尤其是购买首套住房,应在差别化住房信贷政策方面予以支持。”专家表示,对于首套房在房贷额度上优先予以保证的同时,监管机构也应给予差别化监管,在考核方面采取一定差别化措施,帮助购房主体控制购房杠杆率。

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