二套房贷利率曝可变相突破“红线”

严控二套房贷在实际操作中不再是“铁板一块”，最新曝出利率可以变相突破“红线”的种种手法。

记者昨日了解到，沪上部分商业银行借创新之名采取长贷短供以及隐性贴息等手法来“做低”利率。银行业内人士表示这只是面向少数高端客户的个别现象而且有附加条件，并没有向所有房贷客户铺开推出，而房产中介人士称不同银行在操作中手法“各显神通”。

》房产中介

面对沪上商业银行在二套房贷已出现的利率变相突破“红线”的现象，记者同时也向房产中介人士了解情况。一家大型房产中介的按揭部经理杨先生直言：“这个确实有，主要是银行房贷投放在近期出现比较明显的宽松，一些银行为了拉动房贷于是开始突破政策的‘红线’。”

谈到具体的操作手法，中介按揭部经理杨先生表示“各显神通”，例如长贷短供是在贷款期限上“做文章”，而隐性贴息是借道第三方。实际上，二套房贷利率变相突破“红线”的手法并不限于以上两种，此外还有个别银行采取挂钩理财产品收益率的方式，间接将二套房贷利率降至“红线”以下。

不过，杨经理也表示整体来看，目前二套房贷利变相突破“红线”只属于小范围的情况，商业银行没有像2009年时那样对所有客户普及，而且设定了申请客户的门槛。商业银行在执行差别化房贷政策时，往往实际操作成客户“贫富有别”的差别化对待。

》记者调查·二套房贷利率再现乱象

“随着最近楼市成交又开始火爆起来，二套房贷利率又出现种种乱象的苗头。”一家中资银行的个金部相关负责人昨日对记者表示，根据政策，二套房贷利率至少是央行基准利率的1.1倍。而在央行上周降息后，5年以上期限的贷款基准利率为6.55%，这意味着二套房贷利率的底线应该是7.205%。

据记者了解，商业银行去年在二套房贷业务上普遍严格执行监管政策，当时并没有出现逾越“红线”的情况。央行在今年7月5日晚发布的降息公告中表示，将金融机构贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.7倍。个人住房贷款利率浮动区间不作调整，金融机构要继续严格执行差别化的各项住房信贷政策，继续抑制投机投资性购房。

不过，以上中资银行的个金部相关负责人介绍，在近期连续降息和下调存款准备金率后，二套房贷利率在严格执行监管政策方面已经不再是“铁板一块”，开始出现了小范围内的松动，部分银行借创新之名采取长贷短供“做低”利率，以及银行和开发商隐性贴息等各种手法来想方设法规避监管政策。

手法一：

长贷短供“做低”利率

“在银行业内比较常见的手法是长贷短供‘做低’二套房贷利率。”以上中资银行的个金部相关负责人对记者表示，所谓长贷短供在银行业内也被称之为“气球贷”，在2009年房贷业务疯狂增长期间曾被多家银行采用过，但随后在严控房贷的大环境下陆续被叫停。

究竟何为长贷短供呢?以上个金部相关负责人解释，具体指客户可以选择一个较短的贷款期限(3年、5年或10年)，但以较长的期限(例如30年)来计算月供，这样每月还款压力自然减少。同时由于“气球贷”的期限较短，客户可以享受对应的较低贷款利率。

“通常客户基本上都选择3年的贷款期限，对应的利率最划算。”以上个金部相关负责人表示，这一手法其实是在贷款期限上“钻空子”。目前央行公布的1至3年(含3年)期限的贷款基准利率为6.15%，上浮至1.1倍后为6.765%，要比大多数情况下的7.205%低0.44%。

当记者询问有哪些客户可以享受到长贷短供“做低”利率时，以上个金部相关负责人表示这一业务并未面向所有客户公开，主要是顾及会引来监管部门的“关注”，目前只是局限在对银行贡献度较大的私人银行客户群体范围内。

“长贷短供在操作上涉及到到期续贷环节。”以上个金部相关负责人介绍，例如在3年后贷款到期时，如果客户届时需要再融资并且此前还款记录良好，该行将提供再融资服务;如果客户办理二套房贷是出于投资目的，那么在3年时间内卖房，就没有必要再办理续贷。

手法二：

银行和开发商隐性贴息

除了长贷短供“做低”利率的手法外，记者从另一家股份制银行了解到，变相突破二套房贷利率“红线”的手法还有银行和开发商隐性贴息。这家股份制银行的零售业务副总告诉记者，该行在内部将这一手法以“创新业务”的名义推出。

“这种隐性贴息当然不是对所有楼盘铺开。”以上股份制银行的零售业务副总对记者表示，目前该行刚开始推出隐性贴息，仅限于和新江湾城一处豪宅楼盘的开发商合作，这家开发商的开发贷和按揭贷都是在该银行。

据介绍，这家开发商为加快楼盘销售进度以回笼资金归还开发贷，在与该行协商后合作推出“买二套房前5年贷款享8折利率”的活动，一下子吸引了不少银行的VIP客户。在具体操作流程上，该行与客户签订的二套房贷合同上仍然注明房贷利率为基准利率的1.1倍，以应付监管部门的检查。但该行会从收回的开发贷利息中抽出一部分，通过合作开发商向客户补贴前5年的还贷利息差额，达到变相突破“红线”的目的。

“这种隐性贴息的操作比较复杂，主要是为了绕开监管规定。”以上零售业务副总对记者坦言，从央行此次降息的公告来看，强调继续抑制投机投资性购房，而二套房贷仍属于被严控的范围。该行和开发商合作对二套房贷进行隐性贴息，其实也事出无奈，因为楼盘销售不畅导致开发贷延期收回可能会引发坏账增加的风险。