北京豪宅下半场：单价突破14万，是什么信号？

千万豪宅10小时卖光，平均每小时进账12亿......不久前，北京某千万级豪宅项目上了热搜。

实际上，这种热销正在北京各豪宅项目里交替上演。例如，北京城建(600266)·天坛府8个月累计130亿，4月开盘1小时劲销50亿；海淀学府壹号院上半年网签超百亿；二环首开端礼著开盘当日卖了49.54亿元......

2022年，北京市场上，豪宅产品出尽风头。而最近，政策似乎又添了一把火。8月1日，北京市建委网站上批售了朝阳区孙河恒基天汇的售价，部分楼栋获批售价突破14万/㎡，创造了北京房地产历史上批准销售新房价格的新高度，再次引发热议。

北京豪宅市场为何这么热？为什么豪宅价格还能再创新高？带着这个问题，我们盘了盘最近的交易数据和即将入市的豪宅新秀。

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北京楼市现状：豪宅独自美丽

许多不明真相的小伙伴看到豪宅售楼处的热闹场景后，暗暗担忧，连豪宅都卷起来了，北京楼市是不是热过头了？

恰恰相反，实际上北京上半年新房表现并不突出。根据诸葛研究院发布《2022年6月北京房地产市场监测报告》，2022上半年，北京新房、二手房整体成交均不及去年同期。2022上半年北京新房共计成交31356套，同比下跌32.19%。

从上半年具体月度成交表现来看，年初受假期、房企供应节奏放缓等因素影响，新房成交连续2月下滑，随后在中央及地方频频释放改善信号的助力下，成交规模自3月起连续2月回升，4月份新房成交6037套，创年内新高，不过5月份北京疫情来势汹汹，阻碍了楼市修复进程，成交短暂回落，6月份在疫情阴霾逐渐褪去以及房企加大促销力度的积极影响下，成交迎来回升局面。2022年6月北京新房成交6934套，环比上涨57.84%，同比下降34.06%。

图：北京新房成交套数半年度及月度走势 数据来源：诸葛研究院

虽然整体成交量并不亮眼，但高端住宅市场却一枝独秀。销冠100报告指出，进入6月后，成交榜几乎都是豪宅的天下。在成交top10中，除了中海汇智里为刚需项目外，其余全部为单价8万 以上的豪宅项目；扩大到成交top30来看，单价6万元/平方米以下项目只有6个，呈现出房子越贵卖得越好的特点。

而将时间轴拉长来看，豪宅仍然占据增长的主导地位。中指院数据显示，从产品结构来看，2022年1-7月，套总价1000万元以上成交5237套，同比增长2.5%，占总成交套数20.6%，较去年同期提高7.5个百分点；7月，套总价1000万元以上成交1079套，略高于去年同期，占总成交套数28.0%，较去年同期提高11.5个百分点。与此同时，上述报告指出，1-7月，北京普通住宅共计成交21308套，同比去年减少了1万多套。

信贷政策相对宽松，叠加新开盘项目放量，市场需求得到释放。同时，开发商为冲刺半年业绩密集加推，推动北京高端住宅供应保持较高水平。在丰台、太阳宫、孙河等楼市核心区域，一大批项目密集上市，为北京高端住宅市场再添一把火。

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热销关键词：价格倒挂

豪宅与普宅出现反差的原因是什么？

经济环境影响是一方面，2022年以来，对价格最为敏感的刚需置业群体观望情绪更重，需求释放动力不足，而较高总价段产品的改善型群体入市积极性相对较好，同时北京改善型需求相对旺盛，因而改善型产品体现出一定韧性。

此外，经济前景越是不太乐观的时候，财富群反而会把自己的资金沉淀到一些优质的资产上，这些豪宅项目处于北京核心内层，区位具备稀缺性，所以自然会卖得更好一些。

另一方面，豪宅热销的关键则是性价比。实际上，这一轮热度高的“豪宅们”都具有一个典型特点：价格倒挂。上半年，北京热销楼盘，无论是刚需盘还是豪宅，基本都具备价格优势。

没有无缘无故的热销，近期入市的豪宅项目土地大多为去年三批次以及今年首轮供地以较低溢价摘得，因而在开盘定价上相对更有优惠空间。

此外，相比于普宅，豪宅项目价格倒挂，所带来的价值空间显然更大。从永定府到中建学府壹品公馆再到端礼著，这一批豪宅项目，都较周边二手房单价便宜千元甚至几万元，其中的价值信号非常清晰，增值空间已经锚定。例如，6月29日，位于北京丽泽区域的端礼著开盘销售额达49.54亿元，项目销售指导价为11.2万元/平方米，对比项目周边约14万元/平方米的次新豪宅华润昆仑域，价格倒挂近3万元/平方米。

“豪宅项目卖得好，核心是因为政府限价低，相比周边二手房是价格倒挂，符合购房者资产配置的逻辑。”合硕机构首席分析师郭毅表示，这并不能代表整个北京新房市场出现大幅回暖。

价格倒挂豪宅推荐

项目案名：中建玖合府

楼盘地址：项目位于太阳宫核心位置，与人大附朝阳实验学校为邻，近邻地铁10号线太阳宫站和凯德MALL等商业

开发商：中建二局

产品概况：项目共规划10栋楼，412套房源，主力产品面积段在160-240㎡之间。

售价：11.2万/㎡，10%政府持有产权。

周边二手房价格参考：周边次新二手房挂牌价约16万/m?，有明显的价格倒挂优势

项目案名：中海·都阙臺（中信城四期）

楼盘地址：项目位于西城区陶然亭板块，区域内商业、医疗、公园、教育配套齐全

开发商：中海

产品概况：目前项目已经流出的户型图，覆盖63一居到138平三居，面积段非常丰富，总计16种户型。

售价：约为14.5万/平米（待确定）

周边二手房价格参考：中信城三期二手房价格17万+

项目案名：懋源·煜泽台

项目位置：位于丰台区三至四环、周庄子板块，邻近丽泽商务区。

项目规模：ZZZ-27地块 懋源璟廷：用地规模8585.691平方米，地上建筑规模13737平方米，容积率1.6，控制高度18米；ZZZ-L07地块 懋源煜泽台：用地规模20460.468平方米，地上建筑规模53197.22平方米，容积率2.6，控制高度80米；ZZZ-L08地块 懋源璟瑜：用地规模3194.417平方米，地上建筑规模5111.07平方米，容积率1.6，控制高度18米。

售价：共产房均价4.3万/㎡以外，其他三个商品房地块均价10.6万/㎡，总价约1900万-3000万

周边二手房价格参考：项目东北方向西宸原著二手房均价是13.4万/平了。地块南侧在售的中国府和中海甲叁號院，目前销售均价分别在11.3万和11.7万左右。

项目案名：丰台·端礼著

项目地址：丰台菜户营桥西南侧，菜户营路与柳村路交汇路口的东南角

价格：112000元/m?

主力户型：3居(建面130㎡) 4居(建面150㎡) 4居(建面180㎡)

周边二手房价格参考：丽泽附近的二手房如龙湖开发的西宸原著，贝壳找房数据显示，6月参考均价约13万元/㎡；此外，华润·昆仑域的二手房参考价已达14万元/㎡。

项目案名：北京瑞府

项目地址：丰台 北京二环丽泽商务区

均价：102460/平总价：1400--1900万

周边二手房价格参考：丽泽附近的二手房如龙湖开发的西宸原著，贝壳找房数据显示，6月参考均价约13万元/㎡；此外，华润·昆仑域的二手房参考价已达14万元/㎡。

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单价天花板再刷新 市场买不买账？

性价比成为“吸睛利器”的同时，产品力也成为北京豪宅市场的下一个关键词。

7月31日，朝阳孙河的最后一个住宅项目恒基·天汇拿到了预售许可证。值得注意的是，恒基·天汇部分楼栋的预售住宅拟售均价已经超过14万/㎡，其余楼栋价格也都超过13万/平。

自新房限价以来，北京获批预售价高点是2017年的中骏天宸项目，当时的预售均价为13.5万/平方米。此后北京也有不少豪宅项目面市，但获批预售价都未突破中骏天宸价格。

时至今日，价格天花板终于被打破，释放了什么信号？

实际上，从项目品质来看，恒基·天汇拿下14万/平预售价，不算很意外。作为孙河别墅区的最后一宗宅地，恒基·天汇共规划30栋住宅楼，全部5-6层，容积率小于1.1。项目共有150套房源，270㎡-440㎡四居和五居，一层一户，一户双梯设计，确实是北京多年少见的准豪宅产品。

合硕机构首席分析师郭毅表示，单个项目预售价突破预期上调，其一是与项目地块条件及产品本身有关；其二，新盘预售价不可能全面上调，但政府在新房限价上给出相应宽松的空间，鼓励开发商提升品质。

但在当下的市场环境下，突破14万/平方米的价格能获批，也释放了一些市场信号。58安居客房产研究院认为，除了进一步提振高端改善需求，留足房企利润空间，减少质量问题，还能增强开发商拿地信心。

“恒基天汇获批预售价突破14万，给兜里有钱、有能力有意愿操盘豪宅的开发商打了一针鸡血。在接下来的三批次拟供应土地中，海淀永丰、丰台造甲村等有条件做高端改善项目的地块，热度会攀升。”58安居客房产研究院表示。