年报观察 | 让贝壳稳住

让贝壳稳住，大抵是彭永东在2021年最主要的事。

左晖逝世、反垄断风波、浑水做空、政策调控，2021年贝壳经历了太多。2022年的业绩电话会上，彭永东称2021年是贝壳空前艰难的一年。

2022年3月10日发布的年报，面上的营收、净利等数据也在印证这份艰难。

2021年报显示，去年贝壳全年成交额(GTV)为3.85万亿元，同比增长10.1%；营业收入为808亿元，同比增长14.6% ，2021年全年净亏损5.25亿元，调整后净利润为正，约22.9亿元，同比下降近6成。

左晖实现从0到1, 在2015年先后带领链家极速扩张，并顺利完成5年内上市的目标，这固然是令人鼓掌的跨越，但打江山后，守江山同样重要。在2021一整年，贝壳屋漏偏逢连夜雨时，接棒的CEO彭永东适当收缩主体业务、确定“一体两翼”战略切入家装赛道。 

彭永东也继承了左晖愿望，在股东会上强调相对于规模和效率，品质是作为主体的存在。让贝壳稳住，大抵是彭永东在2021年最主要的事，甚至接下来的几年，贝壳的发展也离不开“稳”字。

稳住基本盘

烂账风险、业务收缩、外部佣金成本升高都在压缩贝壳的盈利空间，但从另一面看，贝壳也在寻求风雨中的稳定，先在资金面上避免风险。

新房交易的营收让贝壳在2021全年总交易量和营收有微增。2021年贝壳总营收从2020年的705亿元人民币增长14.6%至808亿元人民币。而新房交易服务增长最为明显，从2020年的379亿元人民币增长22.5%至465亿元。也就是说，增长的近100亿元，有86亿元是新房交易拉动的。

囿于房地产行业的调控，开发商希望加速销售回款，但资金依旧不足，新房交易一方面更多给房产中介贡献收入，但同时也“贡献”烂账。贝壳曾一度被质疑大面积烂账，而新房交易占贝壳总收入比重近半。

年报显示，2021年末，贝壳账面应收账款余额从上年末的131.84亿元降至93.25亿元，但相应的减值准备从11.22亿元提高至21.51亿元。

据投资者转述，业绩说明会上，CFO徐涛表示对这部分资产计提了应有的减值，不存未披露坏账的情况。且在会上进一步表示，继续优先考虑稳定性，并要求对新房销售采取谨慎策略，重点放在风险管理机制上，减少应收账款增量，暂停与高风险产品的合作。

2021年贝壳找房新房回款周转天数从2020年的103天下降为2021年的97天。在资金面上，除了降低营收账款烂账的风险，其短期融资债务亦下降明显，从2020年同期约15亿元降到2021年约2亿元。

除了资金面，贝壳也希望稳住整个房产交易环节，尤其是关键要素--经纪人，从而促进交易顺利进行。贝壳一向以更强大的技术工具进行支持，例如2020年发布的小贝助手帮助经纪人洞察用户深层需求，辅助解答房屋基本信息等等。

这部分投入，从财报上体现为研发费用，从25亿元增长到32亿元，同比增28%。净利亏损，但研发投入却在持续。收缩的是发展良好的金融业务，2021年上半年净收入增加1.2亿元，主要原因是围绕房屋交易服务的金融服务渗透率提高。

据参会投资者所言，贝壳管理层表示当下有三个非常确定的点，一是政策在回调纠偏、有所宽松，二是消费者仍然对居住有刚需，三是市场逐步回归中枢。贝壳似乎在稳住基本面等待回暖，等待主体业务回到正轨。

切入家装

营收微增，净利跌6成，除了研发投入，贝壳的成本和销管费用均增长不少。

这个数据，从2020年的536亿元人民币增长21.1%至2021年的649亿元人民币，财报显示原因，是对互联代理商和其他销售渠道的分成佣金以及内部佣金和薪酬的增加。向互联代理商和其他销售渠道收取佣金的收入成本从2020年的人民币248亿元增长28.1%至2021年的318亿元。

与此同时，销售、管理费用均有上升，管理费用同比增长17%，从89亿元上升到76亿元，销售费用37亿元上升到43亿元，同比增16%。这或许也推动贝壳去发掘第二增长曲线。

彭永东表示：“面对2021年的重大变化，我们努力向内寻找答案并做出调整改变，以应对消费者快速发展的需求向我们提出的更高要求。2021年底，我们正式启动贝壳‘一体两翼’战略升级。‘一体’指的是核心业务，即二手房和新房交易服务业务，而‘两翼’是指家装业务和住房普惠服务。”

亿万级体量的家装市场一直是开发商跃跃欲试但又屡次被劝退的赛道，有投资者转述，彭永东提到家装行业有一个悬念，就是有没有一个能过100亿的商业模式会产生？

2021年7月，贝壳以80亿元交易对价收购头部家装家居品牌圣都家装。截至去年底圣都家装已经进入全国31个城市开设110余家门店。

据彭永东在电话会议上透露，目前这笔收购事项已获监管机构批准，“贝壳家装业务已经实现了从0到1，圣都将让贝壳更快实现从1到100的规模化复制。”

据投资者转述，接下来圣都和贝壳会形成5个一，就是一套系统，一个流程，一套标准，一个组织和一个目标，通过这5个一能够实现在整个家装的产业的重构。

而另一个家装平台--被窝家装，其前身是万链装饰，最终万科抽身，这也提示着家装行业涉足不易。但作为房产中介的获客优势对家装行业的直接引流亦十分有想象力。

贝壳也非常坚定，CFO徐涛表示，新业务的必要投资将影响整个集团在2022年的盈利能力。然而，我们仍然相信，我们坚定不移地努力为客户带来“生活”各个方面的更好体验，并帮助服务提供商提供更高质量的服务，这将为我们的长期成功铺平道路，并为住房相关行业的变革提供积极的催化剂。彭永东亦在年报中表示，“将在2022年努力成为一站式住房相关服务提供商”。

关于住房普惠业务，管理层认为“普惠居住”则更多肩负着家国情怀和社会责任。为积极响应国家“住有所居”、租购并举政策，帮助解决新市民、青年人和低收入人群存在的突出的住房问题，贝壳2021年成立普惠居住事业群，通过多元化的解决方案和广泛的外部合作，增加行业优质供给，提升行业品质。

普惠居住包括普通房产租赁经纪业务、轻托管业务和集中式公寓服务三个类别，叠加增值居住服务。彭永东说，产生这个战略的根本原因是当下的两个变化，一个是消费者的变化，一个是价值的变化，也就是说更注重商业价值与社会价值的并重。