11月北京房地产市场报告丨网签创新高 第三批集中供地上新

11月，北京新建住宅网签创年内新高，二手住宅网签触底回升。

月内，新建住宅网签11019套，环比增加64.4%，创年内新建住宅网签新高；存量住宅网签触底回升，网签13590套，环比增加26.7%，二手网签触底回升。

土地方面，北京11月挂出12宗住宅用地及1宗商业用地，其中，住宅用地总用地面积约61.7万平方米，建筑规模约112.78万平方米，总起始价约335.5亿元。

政策方面，北京将房地产投资计划重心安排在城市副中心等板块，意图纾解职住分离问题。

此外，北京还加强了预售资金管理，突出"管好不管死",在保障好建设资金和缓解房企现金流之间做好平衡。

加强预售资金管理与促进北京城市副中心发展

因去年以来在京项目出现资金链紧张、停工以及预售资金挪用情况，北京住建委发布了《北京市商品房预售资金监督管理办法（2021年修订版 公开征求意见稿）》。

政策从"管好不管死"出发，提高了资金监管额度，每平方米监管额度不低于5000元，较此前大幅提高了43%，可以有效地保障项目的建设资金安全；同时共享政务信息，并通过招标选取监管银行，夯实监管主体责任，将有效提升监管能力，堵住挪用预售资金的漏洞。

而在保障好预售资金的前提下，又放宽房企申请用款的约束，提出：现金保函额度和有效期可覆盖开发项目的重点监管额度和建设周期的项目，可不进行预售资金监管。开发企业可按单一楼栋或多楼栋分别申请用款，同时将放款时限由过去的五个工作日优化为两个工作日。

北京的政策在保障好预售资金的同时，持续优化营商环境，房企可以通过单一楼栋或多楼栋分别申请用款，有助于缓解房企现金流的压力，而北京的监管方法，或将作为一个范本被更多的城市效仿，有助于降低烂尾楼风险。

月内，北京继续加强城市副中心发展的政策规划，希翼以副辅主的同时，纾解职住分离问题。

11月22日，北京市发改委和住建委联合发布关于报送2022年房地产投资计划的通知。据通知，2022年房地产投资计划安排重点是城市副中心、平原新城、新首钢地区，以及"三城一区"、大兴国际机场临空经济区等重点区域。在稍后的11月26日，国务院发布关于支持北京城市副中心高质量发展的意见。

根据投资计划安排，将在城市副中心等区域加快老城更新、棚户区改造，落实公共租赁住房建设，重点提升新城开发力度并提高居民居住水平和生活质量。

在土地供应上，预计北京未来将供应更多位于这些重点区域的地块，城市副中心将有望迎来快速发展。

第三批集中供地上新，多地块配建保障房

11月，北京第三批集中供地挂出12宗住宅用地及1宗商业用地，其中，住宅用地总用地面积约61.7万平方米，建筑规模约112.78万平方米，总起始价约335.5亿元。

 
数据来源：北京自规委、观点指数整理

从分布上看，朝阳区供应地块最多，有6宗地块，并且有一宗要求现房销售的地块。本次竞拍方式与第二批供地规则无明显变化，但出现了多宗配建保障房的地块。

第三批集中供地共有三宗是"回炉地块"，分别为朝阳管庄两宗地块及丰台魏各庄地块，重新挂牌后，管庄两宗地块起拍价楼面价由5.1万元/平方米降低至4.4万元/平方米，有较明显的降价幅度。

值得注意的是，此前第二批集中供地有26宗地块无人报名而延期出让，但并未全部在本批次重新挂出，仅有管庄及魏各庄地块重新挂牌。面对目前房地产下行行情，北京此次挂牌了较高质量的几宗地块，减少供应的同时调整了供地的结构，主要意图在于减少流拍的现象。

新建住宅网签创年内新高，二手住宅触底回升

楼市方面，北京11月新建住宅网签11019套，环比增加64.4%，创年内新建住宅网签新高；存量住宅网签触底回升，网签13590套，环比增加26.7%，二手网签触底回升。

供应方面，商品房新增供应7935套，环比增加50%，同比下降4%。

 
数据来源：北京住建委、观点指数监测及整理

新建住宅网签创新高主要原因是多个共有产权房项目在月内集中网签，叠加第一批集中供地多个项目如学府壹号院、保利锦上等也在月内集中网签。

 
数据来源：市场数据、观点指数整理

5月，融创在第一批集中供地上以57.3亿元+20%政府产权份额及63.7亿+20%政府持有产权份额摘得北京市海淀树村南北2宗地块。该地块打造成了学府壹号院，于10月29日摇号选房。据了解，选房当日项目去化率达到90%左右，金额过百亿，月内开始集中网签。项目销售均价为8.96万元/平方米，月内网签190套，网签金额为33.52亿元。

11月13日，国誉未来悦项目首开，当日销售超10亿元，该项目由北京城建+阳光城联手打造。在第一批集中供地中，北京城建、阳光城联合体以"22.4亿元+20%政府持有产权份额+高标准住宅方案"摘得北京城市副中心0302街区FZX-0302-6004、6002地块，溢价率25%，成交楼面价为3.26万元/平方米，而今项目销售均价为5.6万元/平方米。

总体而言，北京楼市呈现供需两旺的局面。第一批次集中供地的项目在近几月陆续入市，而房地联动机制下项目具有一定价格优势，合理的价格带动成交上行，多数一批次集中供地热门地块所打造的项目均取得不错的销售业绩。

在集中供地维持房地联动机制的背景下，房价稳定可预期，刚需及改善成购买主力，预计北京新建住宅市场仍将维持较高程度的景气度。