经济适用房，转售有效吗？

□记者康翔宇

[案情回顾]

2008年8月，李某将其18万元购买的住房作价25万元出售给袁先生，该房系李某原国营单位破产后，破产职工安置机构根据市政府的批复文件申请建设的经济适用房。袁先生在签订合同支付全部房款后找到河南洛太律师事务所郝雄伟律师咨询，希望郝雄伟律师能对该房屋买卖的风险进行评估。

[律师分析]

1.案涉房屋性质。经济适用房系政府提供优惠政策，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。本案李某原单位在经营陷入困境，实行政策性破产后，为解决职工的住房困难问题，破产后职工管理机构向市人民政府申请建设经济适用房，市房产管理局根据市政府文件精神批复同意，并明确规定，其购买对象只能是该单位职工。以上充分说明，李某所购案涉房屋系经济适用房。

2.案涉房屋买卖合同的效力。根据国家建设部等七部委发布的《经济适用住房管理办法》相关规定，袁先生不符合购买经济适用房的条件，同时，根据该《办法》第30条第2款“购买经济适用房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需要转让经济适用房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购”之规定，李某亦不得擅自向他人转让经济适用房，故双方当事人之间达成的经济适用房的买卖行为违背了国家政策的强制性规定。

双方所签订的《房屋买卖合同》中明确约定，袁先生购买的是李某的“安置住房”，并将李某与破产后职工管理机构所签订的《异地安置集资建房交款合同》作为该买卖合同的附件。此外，双方还约定李某在3年后要积极配合袁先生办理房屋产权过户手续，上述因素充分说明，双方对买卖的房屋系经济适用房是明知的，且具有共同规避国家政策强制性规定的主观意图;根据双方在买卖合同中的约定，袁先生要按每平方米1998元的价格支付购房款，为此，李某因此而获得了每平方米398元的利益。

根据以上特征，足以说明双方买卖经济适用房的行为系恶意串通，损害国家利益的行为。依《合同法》第52条规定，双方当事人买卖经济适用房的行为应当被确认为无效行为。对于双方当事人因上述无效民事行为所导致的相关法律后果，双方当事人可另行通过协商或者其他法律途径依法予以解决。

1.转让经济适用房或其他保障性住房的合同违反相关政策或规定，是否导致合同无效，在司法实践中存在不同判例：(1)有效论。资格转让、附期限履行、不违反法律和行政法规强制性规定。(2)无效论。恶意串通、损害国家利益、以合法形式掩盖非法目的、违反国家政策规定、损害公共利益。

2.对于政府为实施社会保障政策而赋予一定身份限制的购房资格，比如经济适用房、安居工程房、解困房、内部集资房等，为避免私下转让造成合同效力上的法律风险，应对相关转让禁止或限制条件的政策有充分的了解。

3.对作为买卖合同标的的房屋，其经济适用房的性质可能决定其过户手续办理上存在障碍，故对过户责任无法办理造成的后果，买卖双方均应有所预期并做明确的书面约定。作为买方而言，应谨慎查明，防止前期投入费用过巨而事后又不能弥补;作为卖方而言，应在了解合同能否得到实际履行的前提下谨慎签订出卖协议，明确其“协助、配合买受人办理过户手续”的责任性质，并对“非因归咎于当事人一方的原因导致合同履行期限内未能履行”的无法过户责任做出明确约定，以防止事后违约责任的认定存在纠纷。

4.签订《商品房买卖合同》，宣传的也是“商住小区”，最终可能是经济适用房性质，故应事先对土地及房屋产权性质弄清楚。买受人发现购买的是经济适用房后，欲以欺诈为由推翻合同举证上存在难度。所以购房者在买房时一定要谨慎。