万达集团的房地产众筹究竟想玩什么？

尽管外界对于万达集团的首个房地产众筹产品“1号”争议不断，但显然这并没有减少投资者们的购买热情。该产品在6月12日正式上线当天，便在1内全部售罄。

试水房地产众筹，万达并非“第一个吃螃蟹的人”。从去年开始，包括万科、远洋、绿城等房地产企业均有推出房地产众筹产品。今年5月29日，碧桂园、金地、绿地、万科、万通、平安等11家企业更发起设立了中国房地产众筹联盟。

房地产众筹兴起的原因并不难理解，一方面，受政策调控和供需变化的影响，房企的资金和销售两头承压，众筹模式不仅解决了房企的资金问题，互联网和大数据更成为了售房的利器。另一方面则满足了互联网金融时代多样化的投资需求。

既然已有先例，为何“1号”此次还是引发如此大的动静?

在笔者看来争议主要集中在几点：一是房地产众筹本身存在一定的法律和政策风险;二是万达集团于2014年底投资20亿元控股快钱，双方的合作亦被解读为“关联方融资”。

三是万达“1号”较为模糊的产品界定，以及复杂的产品设计是其饱受诟病的重要原因。该产品包含了太多概念：租金收益权转让、类REITs、房地产众筹……

房地产众筹的前世今生

所以，要说清楚万达这款产品究竟是什么，风险在哪里?我们还需要先来理一理房地产众筹的概念。

众筹，简单来说就一种向群众募资，以支持发起的个人或组织的行为。而房地产众筹发端于美国，主要为了满足那些希望投资房地产行业却没有足够资金的投资人。

以美国来看，房地产众筹模式主要分为两种：1)房地产债权众筹;2)房地产股权众筹。

前者即让投资者筹钱借给借款人，该笔借款有有房产做抵押。后者则是众筹平台通过设立有限合伙制公司来购买房产，投资者根据自己的投资金额占有相应份额的房产股份，每月收取租金，最终房产卖出，投资者按照所占股份来分配收益。

2012年，美国出台了《创业企业融资法案》(JumpstartOur Business Startups Act,下称“JOBS法案”)，众筹的政策法规相对完善。对于投资人的资质、项目的股权关系、产品的风险和收益等，众筹项目都有较为清晰的说明和规范的操作流程。

但是回头看看国内的房地产众筹市场就没这么脉络清晰了。从目前国内已有的案例来看，很难将其简单归纳为债权众筹或股权众筹。笔者只能按照众筹的目的大致将其分为：营销型众筹、理财型众筹、众筹建房三大类。

1. 营销型房地产众筹的发起人通常为房地产公司，其目的主要是营销新建楼盘，而选择的合作方基本都是互联网流量巨头，例如远洋地产与京东金融合作的房地产众筹项目。

以最近即将上线的一期产品为例，远洋地产提供房源，京东金融则提供“白居易”24个月0利息的首付分期+10万装修“白条”，主打从购房、贷款、装修的一站式方案，用大力度的优惠活动来吸引购房者。

2. 理财型房地产众筹，即投资人以获得现金收益为主要目的而参与的房地产众筹项目。

普遍采用的方式为，先向投资人众筹资金，帮助房地产开发商解决项目开发的融资问题;然后招募地产开发商和承建商来建造房子，最后再定向销售给原本有刚需的投资人，或是开发商卖房后转成收益返还给他们。

公开信息显示，2014年6月17日，团贷网旗下的“房宝宝”与东莞中信御园项目发起第一期别墅众筹，最后有400多位投资参与众筹了1491万元。8月23日，该套众筹别墅以1600万元价格售出，实现年化收益40%。

3)众筹建房：众筹者以建房为目的出资建房，最终达到个性化建房的目的，同时减少了房价。这种模式涉及非常多的障碍，国内较为成功的案例为河北沧州由中关村股权投资协会发起的“沧州中捷高新技术产业开发区众筹家园小区”。

“1号”真的?

从上述的分类来看，万达的“1号”更倾向于理财型房地产众筹。除了有首富的背书、万达的品牌、预期年化12%的收益的卖点外，该产品还设计了相应的退出机制，和增强流动性的方式……

根据公开的资料，“1号”以万达广场作为基础资产，募集资金将全部投资于2015年新开工且在2016年开业的只租不售的国内二、三线城市商业广场项目。但万达有权根据筹集情况调整基础资产。

“1号”在基础资产全部投入营运之前，由众筹发起人以资产管理方式进行资金运作，并将产生的收益作为对投资人的回报，在全部投入营运后，由这些万达广场的项目收入来保障盈利。

根据产品说明书，“1号”的预期合计年化收益率为12%起，包括两部分：一部分是租金收益，预期年化收益率6%，在每年收益派发日(7月15日)发放;另一部分为物业增值收益，预期年化收益6%，将在退出时一次性发放。

写到这里，一切看起来都没有什么问题，可是“1号”真的么?“风险与收益并不对等”是多位业内人士对该产品的解读。

笔者从项目方获悉，6%的租金收益是根据万达以往业绩和整个行业的平均水平综合测算的。公开数据显示，万达商业的租金收入每年都有近50%的增长，总收入平均增长36%。其中，2014年，平均每个万达广场年租金收入为1亿多元。

而对于物业增值收益，“1号”也设计了三种退出方案，通过REITs或其它方式上市、向第三方转让相应权益或自由租赁物业、万达集团于第7个收益派发日之前回购。

对于“1号”是不是类REITs的争议还太早，毕竟还要几年以后才有可能通过REITs退出，而且这只是三种退出机制的之一。如果最终是万达自己回购了，那么万达发售这个产品更像是一个远期交易，而且借款利率还不算高。

某美国房地产众筹平台的产品总监认为，投资人购买“1号”享受物业增值收益，算是变相股东，可以归属到股权众筹的范畴。另外增值收益和本金均在最后发放，而不是每一期返还则是最大的风险，也是股权众筹的特征之一。

“但这个项目注明并不保本付息，这意味着大众作为LP (有限合伙人)冒着亏掉本金的风险，有可能有6%的利息。同样的产品如果在美国，年化利率至少要在16%以上，即便是保本保息的债权众筹产品年化收益率也在8%左右。”他表示。

关于REITs的退出方式是否可行，国内众筹的监管政策究竟为何，都是横在“1号”面前的关卡。此外，未来房地产行业波动所带来的风险将如何应对?假设房价出现大幅度下跌，谁将承受这个损失?该产品说明书里也并未提及。