土地增值税税率计算 选择有利的增值额核算方式

国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知国税发[2009]31号颁布实施以后，税收新政堵住了房地产行业的一些税收漏洞，但也提供了新的可供筹划的涉税空间。房地产开发企业需要运用会计的技术和方法，对计税现状分析研究，我们认为规避土地增值税仍有可行的筹划空间，其土地增值税节税空间和经济效益还是比较可观的。

一个开发项目即建有普通住宅、又建有商业用房，从房地产开发成本核算上讲，通常是以单栋楼为核算对象或者以一个建筑商所承揽的建筑工程为核算对象。如何计算土地增值税，在税收实践中有不同的理解。由于计算扣除项目的复杂性，计算方法有先按基本核算项目计算再按收入或面积分摊扣除项目的方法，还有先按面积分摊扣除项目再按规定计算的方法，而且不同的计算方法会产生迥然不同数额的结果。

计算方法一：住宅和商业用房分别计算土地增值税

计算方法二：住宅和商业用房合并计算土地增值税

《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]048号)中规定：对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条(一)项的免税规定(即纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超出扣除项目金额20%的，免征增值税)。

该文件要求分别核算增值额，但怎样核算并未做出具体要求。如果对房地产开发企业所开发的连体楼会计上必须分不同用途归集成本费用的话是不可能的(收入的核算可准确每一业主)，或者归集的过程本身就是分摊成本费用的过程，难以准确把握。现实工作中没有一个开发企业的会计人员在帐务处理上是分层核算成本费用的。计算方法一是分别核算，确切的讲是分摊核算，符合财税字[1995]048号文件的精神。而计算方法二是以核算对象整栋楼为单位进行的核算。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第八条规定：土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。这一规定与计算方法二计算土地增值税的方法相吻合，从法律位阶来讲，税收法规要高于税收规章和规范性文件，因此计算方法二是可取的。需要注意的是，如果纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，按方法二计算出的增值率未超过20%的，应对其非普通住宅的部分按税法的规定分摊成本费用计算相应的土地增值税。

《国家税务总局关于加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作的通知》中第一条规定：“土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算，其核算项目或核算对象是指房地产主管部门审批的开发项目。土地增值税原则上按纳税人开发的不同类型房地产分别清算。”这里所讲的“清算”就是先按核算对象即方法二计算出增值率判定土地增值税税率，确定征免对象，然后在不同类型房地产之间分摊相关的成本费用，分别清算应缴纳的。

以上是进行土地增值税税收筹划的几种常见方法,在实际操作中,纳税人应当具体问题具体分析,灵活运用税收政策。其前提应是在合理和不违法的情况下，合理节税，减轻税收负担，这样才能减少纳税风险,找到不违反税法的筹划空间。增加税后利润，实现企业价值的最大化。总之，房地产企业收税筹划的途径有多种，但都必须合法、可操作，并能给企业带来实际效益。