“金九银十”楼市调控加量不加价？新房二手房土地市场持续降温

8月，在密集房地产调控政策影响下，新房、二手房、土地市场全面降温。

  多家研究机构的统计数据显示，8月房地产市场持续转冷，重点监测城市新房成交量持续走低，二手房成交量处于下行通道，与此同时，土地市场成交也量价齐跌，土地溢价率持续下降。新房、二手房、土地这三个细分市场全部降温。

  在这种情况下，9、10月份传统购房旺季还会出现“金九银十”行情吗?

  对此，接受券商中国记者采访的业内人士认为，8月房地产市场降温持续，主要与近两个月楼市调控政策及融资面收紧有关，预计9、10月份“金九银十”行情不再，市场会继续降温，可能有所表现的是开发企业的推盘量会增加，进而会导致成交量有所上升，但是二手房市场和土地市场会继续低迷。

  新房市场不如房企业绩表现好

  克而瑞研究中心的统计数据显示，8月，TOP100房企业绩表现相对平稳，单月权益口径的业绩规模较7月环比微降1.7%，略低于1-7月均值。TOP30房企中有11家房企单月业绩环比下降，TOP10房企中，万科、中海环比分别下降6%和14%，但多数房企单月业绩仍环比上升，其中，华润、雅居乐、融创等环比增幅高于20%。1-8月，按照可比口径统计，TOP100规模房企的累计业绩同比增速在4%左右。

  不过，克而瑞研究中心指出，多数房企销售业绩的增长主要是由于今年8月份加大供货力度，但市场并不如总量数据体现的这么好，项目总体去化率并不佳。

  克而瑞研究中心的数据显示，8月房地产市场持续转冷，重点监测城市累计成交量持续走低，同、环比跌幅分别为-4%和-6%，长沙、济南、徐州等市成交显著缩量。其中，一线城市成交量环比下降10%，同比下跌7%。除上海环比有所回升之外，北京、广州和深圳成交量环比皆回调，北京成交遇冷，环比跌幅多达-42%。二三线城市成交量同环比双降，跌幅分别为-3%和-6%。但其中也有近半数二三线城市成交量企稳回升，成都、无锡和厦门等城市环比涨幅皆超30%。反观，西安、常州等成交量依旧缓步下行，徐州、南京和济南等显著缩量，环比跌幅都在-50%附近。

  重点城市二手房成交量处于下行通道

  不仅新房成交量环比下跌，重点城市二手房市场成交量也有所回落。

  上海易居房地产研究院发布的报告显示，8月，易居研究院监测的13个城市二手房市场进一步降温，成交量为7.9万套，环比下降8.5%，同比增长0.9%，成交量仍处于2019年5月以来的下行通道。

  从具体城市来看，在监测的13城中，8月除南京外，其他城市二手房成交量均出现了不同程度地环比下降，其中，厦门下降最快，而深圳下降不明显。

  报告显示，8月厦门二手房成交量为2456套，环比下降25.3%，同比增长34.7%。在经过两年市场低迷后，厦门今年二手房市场表现强势，1月成交量便站上强弱分水岭，3月和4月仍保持环比增长势头，随后成交量逐渐下滑，直至 8月成交量已回落至强弱分水岭之下。

  北京二手房市场更是量价齐跌。贝壳研究院的统计数据显示，8月北京二手房网签1.2万套，环比下降5%，同比下降20%，北京链家二手房实时成交环比下降6%。自今年3月北京二手房网签量达到年内高点16051套后，出现了连续3个月的下跌，到7月反弹至12744套，而8月并没有延续7月的反弹趋势，反而再次出现了下跌的现象。在成交持续低迷下，均价下跌幅度加大，8月北京二手房成交均价为61223元/平，环比下跌1.6%，同比下跌3.3%，这是价格出现的连续第三个月同比和环比同时下跌，市场继续降温的趋势明显。

  40城土地出让金环比降三成

  不仅楼市成交降温，土地市场也量价齐跌，土地溢价率持续下降，流拍率持续升高。

  上海易居房地产研究院的数据显示，8 月，40 个典型城市土地成交建筑面积 4383.2 万平方米，环比下降16.9%，为 3 月份以来第一次环比下降，同比下降 17%;土地出让金收入为 1933.7 亿元，环比下降 30.3%，降幅明显扩大;同比下降 11.2%，为 4 月份以来第一次下降;移动平均土地成交均价为 5259.5 元/平方米，环比下跌1.8%，为 2 月以来第一次下跌;土地成交溢价率为 19.3%，环比下降 0.6 个百分点，已经连续两个月下降。

  据诸葛找房数据中心监测，全国主要地级市8月住宅用地成交面积为5970.1万㎡，同比下跌27.63%，土地出让金为2683.9亿元，环比下跌39.37%，同比下跌16.4%。流拍率方面，全国主要地级市8月共流拍55宗地块，流拍率为6.07%，流拍率连续三个月升高，土地市场热度持续下降。

  易居研究院研究员王若辰表示：“三类城市中，一线和三线城市土地市场量价齐跌;二线城市土地面积下降，地价微幅上涨，但涨幅明显收窄，随着土地成交量的下降，预计地价也很快将跟随由涨转跌。具体城市上，杭州、苏州和武汉等热点城市土地溢价率低于10%，‘一城一策’的调控政策成效显著，土地市场降温明显。”

  “金九银十”行情不再?

  对于8月新房、二手房、土地市场全部降温的原因，上海易居房地产研究院副院长杨红旭对券商中国记者表示，主要与近两个月楼市调控政策及融资面收紧有关。

  中原地产研究中心统计数据显示，8月全国房地产调控合计多达60次，1-8月累计合计高达367次，同比上涨了17%，刷新了房地产调控记录。

  中原地产首席分析师张大伟指出，8月份，房地产调控密集出台，房地产金融政策的收紧成为最主要特点，从中央到银保监会，密集加强对房地产金融的风险把控，从房地产按揭到房企各种融资渠道都有不同程度的收紧。

  在这样的背景下，9、10月份传统购房旺季还会出现“金九银十”行情吗?

  对此，杨红旭认为，今年9、10月份没有行情，市场会继续降温。但他同时指出，开发企业的推盘量会增加，主要原因一方面是开发企业对后市的预判趋于谨慎甚至悲观，资金链紧张之后，有促销回笼资金的需要;另一方面是9、10月份是传统的购房旺季，开发企业也想借这个时间窗口推盘出货，所以供应量会增加。“新房供应增加之后，会导致成交量有所上升，但是二手房市场恐遭新房分流会继续降温，土地市场受调控和房企减少拿地影响也会继续低迷。”他对券商中国记者说。

  中原地产首席分析师张大伟也认为，从北京整体市场看，楼市依然处于低迷中，3-5月出现小阳春的原因是信贷短期宽松叠加部分特价房源刺激，但投资需求被抑制下，后续几个月的整体市场很难有根本性的变化，预计9、10月份北京很可能出现最近几年较低迷的“金九银十”。