土地市场降温房企表现分化 龙头房企借机拿地

土地市场依然处于“强者恒强”时代。据克而瑞等机构近期发布的数据显示，无论是从1-7月、还是7月单月拿地情况来看，冲在前列的依然是龙头房企。

　　业内人士普遍认为，拿地对资金的占用规模较大，考验房企的资金实力和营运能力。因而在当下愈发紧张的融资环境中，那些信用评级高、资金杠杆低的优质房企依然能够如愿以偿。克而瑞指出，在融资收紧的大趋势下，规模房企的优势会持续放大，预计下半年百强房企新增货值集中度仍将进一步提升，维持强者恒强的格局，而排名靠后的小规模企业逐渐失去主动权。

　　中原地产首席分析师张大伟判断，预计8月开始，土地市场与楼市一样，可能再回至今年一季度水平，整体土地市场降温的可能性非常大。正如其所言，8月7日上午，南京集中拍卖10块地，多幅地块仅竞价1轮即以底价成交，同时迈皋桥地块、江宁大学城等出让地块的楼板价较此前也明显下降。

　　房企拿地热情消退

　　7月最后一周，土地市场的热度与气温一样居高不下：7月26日，俊发集团在昆明以91.97亿元夺得昆明官渡区新螺蛳湾片区11宗地，刷新昆明土地拍卖成交总价纪录，亦创下今年以来的全国总价纪录；7月30日，新世界中国又以97.9亿总价拿下杭州望江地块，刷新了“全国总价”的纪录；7月31日，福建福州集中出让10宗地块，总成交价达199.73亿元，建发、蓝光、正荣等均有斩获。

　　但事实上，7月以来，受信托与境外融资政策收紧的预期影响，房企的拿地热情已经明显“退烧”。

　　“本月房企土地投资规模与上月基本持平，7·30会议再提‘房住不炒’，融资持续收紧情况下企业拿地仍处低位。”来自克而瑞地产研究近期发布的报告显示，7月份，300城经营性土地成交建面1.79亿平米，同、环比分别减少8%和7%；土拍溢价率进一步回落至12.9%，环比再降6个百分点，各线城市溢价率全线回落。

　　诸葛找房数据研究中心的土地成交数据同样证实了土地市场的降温：7月全国主要地级市溢价率为14.11%，环比上月大幅下跌5.82％；全国主要地级市共流拍37宗地块，流拍率为4.11%。

　　诸葛找房数据研究中心认为，从溢价率持续下跌及流拍率小幅升高，说明房企拿地更加谨慎。记者在上述克而瑞报告看到，近六成百强房企7月拿地金额远低于前6个月平均水平，部分房企甚至“零拿地”。克而瑞强调，一些上半年积极补充土储的房企有意在下半年放缓投资节奏。例如，卓越集团、弘阳地产7月仅新增2幅和3幅土地，下半年伊始有意减缓投资，龙湖集团、世茂房地产等在7月明显放缓脚步，单月拿地金额较前6个月降幅均在70%以上。

　　值得注意的是，市场仍处于“强者恒强”的时代。在中原地产、克而瑞等多家机构近期发布的拿地排行榜单上，无论是从1-7月、还是7月单月拿地情况来看，龙头房企和具备相当规模的国（央）企们均稳居前列：碧桂园、万科、融创占领了榜单前三位，中海、保利、绿地控股等大型国企也均位列榜单前十。

　　张大伟分析指出，“整体看，资金成本成为企业拿地的主要决定因素”。因此，在融资寒冬的当下，这些现金流充足、融资成本低、抵御风险能力强的规模房企、或是“背靠大山”的国企、央企得以成为拿地主力。例如，中海继6月在深圳、合肥等一二线城市积极纳储之后，7月又在北京、成都、天津等地拿下多幅土地；绿地控股在7月拿下15幅地块。此外，根据克而瑞的数据，部分想要在规模上再上台阶的房企，如绿城、新力、东原等，单月拿地金额较前6个月平均涨幅较大。

　　但在布局上，这些企业显示出愈发谨慎的一面，多数布局集中于一线城市或者强二线城市。克而瑞指出，截至7月末，百强房企新增土储中有50%建面位于一二线城市，其总占比环比再增加3个百分点，投资逐步聚焦高能级城市的趋势明显。

　　下半年土地市场或“回至一季度水平”

　　进入8月的土地市场，供应仍颇为充足，近期包括南京、武汉、无锡等多个热门城市都在积极挂牌出让地块。但延续7月的降温行情，8月的土地市场，热度并未出现明显上升。

　　记者注意到，8月7日上午，南京市集中拍卖10块地，出让总面积近43公顷，起拍总价46.8亿元。其中，4幅分别位于迈皋桥、龙潭、江宁大学城、正方新城的住宅地块备受关注，吸引了多家开发商报名。不过，当天的土拍结果却有些出人意料：多个商办、教育地块，以及龙潭住宅地块都只竞价1轮，以底价成交。另外3幅住宅地块的出让价也较此前有了较为明显的下降。

　　对于土地市场接下来的走势，业内人士的看法较为一致。张大伟判断，整体看，房企的资金链分化严重，大部分企业依然处于降杠杆阶段。预计8月开始，土地市场与楼市一样，可能再回至今年一季度水平。整体土地市场降温的可能性非常大。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进则告诉记者，未来土地供应可能会有所放缓，特别是针对某些近期地价较高、土地供应较多的地区，会在原有供地计划的基础上稍微放缓。“为了稳房价，适当增加土地供应是必要的，不能盲目暂停，但不允许高价等的出现，这也是当前市场管控的主要导向。”

　　克而瑞报告也指出，当前土地市场形势严峻，融资收紧犹如釜底抽薪，对土地市场影响将是“致命”的。鉴于7月份是下半年土地投资的阶段性低点，叠加2018年土地市场拐点起始于7月份，预计下半年土地市场将延续相对较低迷的走势。

　　而在融资收紧的大趋势下，规模房企的优势会持续放大，预计下半年百强房企新增货值集中度仍将进一步提升，维持强者恒强的格局，而排名靠后的小规模企业逐渐失去主动权。此外，从近期土地拍卖来看，已有部分城市郊县区域地块流拍，热度分化显著，房企投资仍需更加谨慎，策略上聚焦二线城市优质地块，不拿高价地，警惕土拍过热核心城市未来的调控风险。

　　从拿地策略上看，房企们依然谨慎。正黄控股常务副总裁、正黄地产总裁项波告诉记者，作为中型房企，公司一直对拿地、规模“有很强的意愿和诉求”。但在市场的下行期，房企拿地应充分考虑对项目的选择以及城市布局的考虑，进行甄别。目前，公司倾向一线城市周边的卫星城、发展迅速的新一线城市，还有一定规模的二线城市与极具潜力的三四线城市。而在8月2日举办的半年业绩会上，阳光城执行副总裁吴建斌向包括记者在内的多家媒体表示，公司坚持以收定支的策略，拿地金额约是回款的50%，当然“拿地也是要看时机、条件，最主要的是和公司的回流资金挂钩”。