首开股份：踩线完成千亿签约额 房产销售仍是基础

4月12日，首开股份2018年年报出炉。根据年报数据显示，首开股份全年营业总收入397.36亿元，其中房产销售贡献最大，为389.4亿；踩线完成千亿签约额目标，2018年签约金额1007.27亿元；资产负债率81.58%，与去年同期相比略有上升。除此之外，新开工、竣工面积与去年同期相比，都有所下降。  

踩线完成千亿签约额同比上升45.58%

2018年，首开踩线完成1000亿签约金额的目标。据年报显示，2018年首开股份营业总收入为397.36亿元，同比增长8.31%，归属于上市公司股东的净利润为31.67亿元，同比增长36.75%；全年结转各类房地产项目面积为182.52万平方米，同比增长9.39%，共实现签约面积377.56万平方米，同比上升27.97%，签约金额1007.27亿元，同比上升45.58%。

近三年来，首开股份的签约金额同比变化犹如过山车。据首开股份往年年报显示，首开股份2017年全年签约金额691.9亿元，同比上升9.65%，2016年签约金额631.03亿元，同比上升92.65%。

资产负债率81.58% 新增融资约417亿元

2018年，首开股份资产负债率略有上升。报告期内，首开股份资产负债率为81.58%，较上期增加0.97个百分点。

年报显示，首开股份经营性现金流由-207.4亿增加至116.4亿，同比上升156.1%。从应收账款账龄结构来看，2018年“账龄在一年以上的应收账款/应收账款余额”为63.8%，其中应收账款账龄主要集中在1-2年，关注应收账款的可收回性。此外，报告期内，首开股份投资活动产生现金流量-74.83亿元，比去年同期降低4.64亿元。

首开股份累计新增融资共计约417亿元，其中银行贷款162亿元，信托贷款27亿元，债权融资计划40亿元，公司债30亿元，中期票据25亿元，短期票据15亿元，超短期票据20亿元，资产支持专项计划（ABS）14亿元，保险债权投资计划76亿元，应付账款保理（ABS）7亿元，累计归还各类筹资241亿元。当期净增融资规模176亿元。

新增项目23个新开工、竣工面积同比下降  

报告期内，首开股份主要项目实现开复工面积1903.73万平方米，新开工面积738.33万平方米，竣工342.44万平方米，分别比上一年增长34.12%、31.77%和6.72%。其中，首开股份及控股子公司，开复工面积1069.30万平方米，同比增加6.18%；新开工面积252.18万平方米，同比下降30.99%；竣工243.46万平方米，同比下降2.12%。

首开股份全年共新增项目（不含土地一级开发项目）23个，地上建筑规模共计约269万平方米，其中，北京区域10个，地上建筑规模105万平方米；北方区域3个，地上建筑规模26万平方米；南方区域10个，地上建筑规模138万平方米。除公开市场获得土地储备外，2018年首开股份同时加大了项目股权收购力度，还获得了多个棚改、土地一级开发项目。

房产销售仍是基础 

从业务结构来看，“房产销售”是首开股份营业收入的主要来源。年报显示，2018年首开股份营业总收入为397.36亿元，首开股份“房产销售”营业收入为389.4亿，占总营业收入的98.4%。“酒店物业经营等”营业收入为6.2亿，占总营业收入的1.6%。

利润贡献角度，首开股份综合毛利率为32.7%。其中，“房产销售”、“酒店物业经营等”毛利贡献占比分别为97.1%、2.9%，“房产销售”贡献较大毛利。“房产销售”、“酒店物业经营等”毛利率分别为32.1%、59%。

此外，年报显示，首开股份旗下三家控股子公司，福州中鼎、和信兴泰、博睿宏业，归属于母公司所有者的净利润分别-14756.16万元、-2857.24万元、-3787.50万元。

业绩点评：尽管2018年首开股份的目标计划达成略显“曲折”，但最终其销售目标顺利实现。不过，2019年，在销售增速放缓、商品房销售面积下滑的大环境下，新开工面积、竣工面积下滑等问题面前，如何为房地产销售打好基础，对于首开股份而言，这很重要。