12900元/㎡双限地秒熔断背后：双地铁、4名校、江景房！

楼盘网长沙（3月21日讯）12900元/㎡，打破长沙住宅限价记录！今日上午10时整，长沙岳麓区滨江板块挂牌出让一宗双限地，资源编号[2019]长沙市004号地块，经过24笔激烈竞价，触发熔断机制，并将于4月1日摇号产生最终竞得人。该宗地起拍价135594万元，最高土地限价149975万元，熔断楼面价7300元/㎡，溢价率达10.61%。

据了解，宗地出让面积57387.27平米（合86.081亩），容积率≤3.58，绿化率≥35%，建筑密度≤30%，建筑限高150米，规划用途为R2B2类商住混合用地（商住比1：9）；地块规定项目建设符合安居型住宅要求，144平米以下户型不低于60%，首刚优先购买。

该宗地位于市府滨江二环内核心区域，湘岳路以东、桐梓坡路以南，距离地铁4、6号线换乘站桐梓坡路站仅366米；地块东临湘江，南接营盘路隧道，北邻岳麓大道、银盆岭大桥，交通区位十分便利。

从卫星图来看，地块周边是发展成熟的社区，北边一路之隔的保利天禧（保利西海岸）商业正在建设，已开业的奥克斯广场初具规模。此外，周边还有沁园春、景秀江山、湘许嘉园、创远花园、桐子坡小区等众多住宅小区，商业氛围浓厚，各方面配套完善。

地块附近教育资源丰富，距离岳麓滨江小学、麓山滨江实验学校、岳麓区桐子坡小学、师大附属滨江学校分别为92米，440米，841米，990米。1公里范围内汇聚了四大优质教育资源，用“风声雨声读书声、声声入耳”来形容，一点也不夸张。

那么问题来了，此前也不乏有雨花洞井等优质限价地，在各方面配套不错的情况下，都难逃流拍或底价成交的“厄运”；这块地在刷新住宅最高限价记录的同时，为何还能打破“魔咒”成功熔断？楼盘君分析主要有以下几点原因：

1. 盈利空间冲抵了拿地成本，开发商有利可图；

2. 该地块“双地铁、4名校、过江通道、主干线、江景房”的高大上配置，后期不愁卖；

3. 交易条件宽松，首刚安居住宅比仅占60%，且最高限制户型为144平。

之前的限价地，均价基本被“框死”在万元以内，甚至出现了楼盘价低于片区价、带装修价低于毛坯价、开盘价低于最高限价的“怪象”。开发商见无利可图，拿地热情也骤减，没钱赚的买卖无人愿意做，而这块地12900元/㎡的最高毛坯限价，给了开发商很大的发挥空间。

相比高铁吾悦广场，之前的毛坯住宅限价9970元/㎡，带装修报价跌至9888元/㎡起；前几日拿证的南山梅溪一方，最高限价9970元/㎡，远低于梅溪湖片区均价12000元/㎡，开发商只能用“验资50万”的下策来应对；而南城热盘中天星耀城，报价也从此前的12000元/㎡跌至9000+元/㎡。

让价幅度过大，购房者是高兴了，可开发商不乐意了；更何况很多地块上的建设项目，由于优良的配套条件，原本可以卖出更高的价格，却因为“一纸限价”，只能低价“贱卖”，这就削弱了开发商的拿地积极性，导致不少优质限价地频频流拍的“怪象”。

而这块地不同，成熟的社区、优质的配套让项目建成后没有“滞销”的后顾之忧；比起保利天禧13500元/㎡的非毛坯报价，12900元/㎡ 具备一定的操作空间，可高可低。高受制于限价也不会太离谱，低则形成了对周边竞品项目的“价格优势”，无论怎么看都是比“划算”的买卖，这样的地焉能有不火之理？