2019“两会”涉房分析：房价、利率与房产税

楼盘网长沙（3月5日讯）阳春三月，万物复苏，前两日难得的艳阳高照，一扫连日来的阴云雨霾，各地也开始初现“解冻”迹象。但房价怎么走，未来楼市格局如何变，除了取决于市场大环境外，与调控政策也息息相关。

3. 房贷利率、人才新政与公积金相关政策调整

一件事物的发展兴衰，遵循其既定的规律。政府（卖地收入）、银行（利率收益）、房企（投资回报）、购房者（需求与信心）相互制约、共同影响，才有了房价的最终呈现形式。其中银行端的利率，起着承上启下的重要作用。

据融360统计，2019年1月全国首套房贷款平均利率为5.66%，相当于基准利率的1.155倍，环比上月下降0.35%，连续两月下降。从城市来看，1月共有7个城市出现下降，较上月17个城市有所减少，多数城市上月出现下降后本月保持稳定。

在财政货币政策、市场环境宽松时，银行房贷（信贷）总额度相对较高，购房者热情高涨，银行不必维持过高的利率，也可以获得较为可观的收益。在市场下行、调控政策高压的背景下，不少人丧失了购房资格，房贷有效需求减少，银行房贷额度相应压缩，资金使用成本提高，“房贷利率18连涨”之类的新闻也就不足为奇了。

以往牛市时，银行联合房企推出的各种“折扣利率”，可以理解为“以量取胜”；在调控阶段，就是要将购房门槛提高，将一部分不符合要求的投机购房者清除出市场，因此利率是上行的；当市场回归稳定时，激进型政策往往会被“矫正”，首套、刚需、公积金等符合购房政策要求的群体，利率成本降低也在意料之中（但并不意味着所有人买房都容易，银行、房企不会轻易让利）。

4. 关于房产税、租房市场

今年“两会”期间，全国政协委员莫天全提出“建议将市场信心等因素纳入调研考虑”，他认为房地产市场大的政策方向不会变，但局部调控或将“宽松”，热门区域和重点城市存在机会，三四线城市、乡镇物业应审慎购置。

全国人大代表姚劲波则认为，建议放宽保障房申请要求，打破户籍限制，针对社保和个税缴纳市场为考察依据，使住房福利、房改红利全面惠及新市民等租房群体；同时他建议降低公积金租房提取门槛，灵活提高租房公积金提取上限，进一步促进租购同权和居住公平。

5. 区域分析：做一个聪明的购房者

俗话说得好，一个人再努力，也努力不过趋势，再聪明也聪明不过时代。顺势而为，买对了房子确实可以少奋斗很多年。房子这种大宗商品，是不少人穷其一生所购置的最昂贵的资产；从某种程度上说，买房不仅仅是买钢筋水泥建筑，更是买潜在的资源、机遇与人脉，买这座城市的未来。

最早一批在北上广深买房的人，早已成了人生赢家。时过境迁，那样的机会不再有，也不允许再有，但前车之鉴仍在。站在国家层面，大的发展方向是什么，资源的重点倾斜方向是什么，那里就是我们首当考虑的置业方向，此所谓“将国家民族与个人发展契机相结合”。

基于此，楼盘君认为，能够实现这一目标的应该具备这些要素：第一，产业（包括政府规划与新兴民营、科技产业所在地）；第二，交通（轨道交通线、高铁机场周边，通常是商业资源的核心聚集区）；第三，教育医疗（关系到家庭的“百年大计”）。

未来三五十年时代的趋势、人才与政策红利的流向，才是决定一切的关键，看看国家政策的优先方向，看看22-35岁的年轻人爱往哪里跑，看看城市轨道交通建设的布线走向，这些地方往往就是资源、机遇、人脉、财富的聚集地。