2019“两会”涉房分析:房价、利率与房产税

发布时间:2019-03-05 17:08:30

来源:楼盘网长沙

分类:政策法规


楼盘网长沙(3月5日讯)阳春三月,万物复苏,前两日难得的艳阳高照,一扫连日来的阴云雨霾,各地也开始初现“解冻”迹象。但房价怎么走,未来楼市格局如何变,除了取决于市场大环境外,与调控政策也息息相关。

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近日,一年一度的“两会”在京召开,这场关乎全国经济的顶层结构设计,决定了未来一年乃至更长周期的经济走向。和以往“小修小补”式的调控截然不同,2017-2018年提出的住有所居、租购同权,大力发展住房租赁市场,完善全方位、多渠道的住房供给体系,建立健全房地产长效机制,已经深入落实到国计民生的方方面面。

楼盘君研读了2018年“两会”新闻发布,关于房地产市场的发展建议与重要谏言,以及近年来房地产业的新趋势、新变革,分析总结了如下几点:

1. 宏观经济“稳中提质”,房地产支柱产业地位渐丧失

在《政府工作报告中》,李总理强调了我国国内生产总值增长目标为6% - 6.5%,经济发展更注重“质”的提升,如稳增长、保就业、调结构,居民消费与CPI(物质监控),国际收支与进出口贸易平衡,金融杠杆与财政风险管控,单位产值与节能减排等。

其中,涉及到房地产业的有:产业结构与信贷政策(支持实体经济,控制房地产投资过热,限制冗余资金流入房地产领域),消费与CPI(住有所居,多渠道供给,公租房等保障房建设,从侧面改善“房价收入比”的结构性矛盾),节能减排(装配式技术与绿色建筑革命)。

随着“一带一路”的提出,标志着我国产业结构升级进入新阶段,基础设施建设、固定资产投资等产能过剩弊病开始突显,对外溢出转移需求增加。在国内,实体经济、智能产业、新兴制造业等地位愈发突出,政策和资金面支持力度不断加大。这从根本上决定了:以往房地产为代表的高投资回报率将不复存在,房子的金融属性逐渐被剥离。

 


2. 购房消费、乱象整治与金融风险管控

长期以来,“首付贷”、“套现买房”、“以房生房”、“套路贷”、“租房贷”等乱象在整个房地产市场层出不穷。究其根源,还是日益提高的居住品质需求,与房价(租金)收入之间的矛盾,导致消费者信心不振,滋生了市场焦虑情绪,进一步推高了本不合理的房价。

而从近两年的调控效果来看,政策的方向是对的,房地产市场量价企稳,各类乱象得到有效整治。从宏观角度来看,流向房地产市场的不良(冗余)资金减少了,银行房贷额度规模有所压缩,有利于维护金融体系和整个国民经济的平稳运行。

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3. 房贷利率、人才新政与公积金相关政策调整

一件事物的发展兴衰,遵循其既定的规律。政府(卖地收入)、银行(利率收益)、房企(投资回报)、购房者(需求与信心)相互制约、共同影响,才有了房价的最终呈现形式。其中银行端的利率,起着承上启下的重要作用。

据融360统计,2019年1月全国首套房贷款平均利率为5.66%,相当于基准利率的1.155倍,环比上月下降0.35%,连续两月下降。从城市来看,1月共有7个城市出现下降,较上月17个城市有所减少,多数城市上月出现下降后本月保持稳定。

在财政货币政策、市场环境宽松时,银行房贷(信贷)总额度相对较高,购房者热情高涨,银行不必维持过高的利率,也可以获得较为可观的收益。在市场下行、调控政策高压的背景下,不少人丧失了购房资格,房贷有效需求减少,银行房贷额度相应压缩,资金使用成本提高,“房贷利率18连涨”之类的新闻也就不足为奇了。

以往牛市时,银行联合房企推出的各种“折扣利率”,可以理解为“以量取胜”;在调控阶段,就是要将购房门槛提高,将一部分不符合要求的投机购房者清除出市场,因此利率是上行的;当市场回归稳定时,激进型政策往往会被“矫正”,首套、刚需、公积金等符合购房政策要求的群体,利率成本降低也在意料之中(但并不意味着所有人买房都容易,银行、房企不会轻易让利)。

 


4. 关于房产税、租房市场

今年“两会”期间,全国政协委员莫天全提出“建议将市场信心等因素纳入调研考虑”,他认为房地产市场大的政策方向不会变,但局部调控或将“宽松”,热门区域和重点城市存在机会,三四线城市、乡镇物业应审慎购置。

全国人大代表姚劲波则认为,建议放宽保障房申请要求,打破户籍限制,针对社保和个税缴纳市场为考察依据,使住房福利、房改红利全面惠及新市民等租房群体;同时他建议降低公积金租房提取门槛,灵活提高租房公积金提取上限,进一步促进租购同权和居住公平。

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5. 区域分析:做一个聪明的购房者

俗话说得好,一个人再努力,也努力不过趋势,再聪明也聪明不过时代。顺势而为,买对了房子确实可以少奋斗很多年。房子这种大宗商品,是不少人穷其一生所购置的最昂贵的资产;从某种程度上说,买房不仅仅是买钢筋水泥建筑,更是买潜在的资源、机遇与人脉,买这座城市的未来。

最早一批在北上广深买房的人,早已成了人生赢家。时过境迁,那样的机会不再有,也不允许再有,但前车之鉴仍在。站在国家层面,大的发展方向是什么,资源的重点倾斜方向是什么,那里就是我们首当考虑的置业方向,此所谓“将国家民族与个人发展契机相结合”。

基于此,楼盘君认为,能够实现这一目标的应该具备这些要素:第一,产业(包括政府规划与新兴民营、科技产业所在地);第二,交通(轨道交通线、高铁机场周边,通常是商业资源的核心聚集区);第三,教育医疗(关系到家庭的“百年大计”)。

未来三五十年时代的趋势、人才与政策红利的流向,才是决定一切的关键,看看国家政策的优先方向,看看22-35岁的年轻人爱往哪里跑,看看城市轨道交通建设的布线走向,这些地方往往就是资源、机遇、人脉、财富的聚集地。

责任编辑:xiaoli

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