观沙岭商住地身价38.86亿！龙湖等联合拿地

楼盘网长沙（10月11日讯）自八月份以来，长沙限价地频频传出流拍、底价成交等“黑天鹅”事件，随着楼市专项整治行动开展和调控政策的持续施压，作为房地产市场“上游链”的土地市场也不可避免地受到波及，宅地遇冷的趋势愈发明显。

今日上午10时整，岳麓区挂牌出让一宗农用征地转商住用地，资源编号[2018]长沙市065号。据了解，该宗地起拍价达到了创纪录的38.86亿元，单位地价高达26000元/平米，折合楼面价6500元/平，其中住宅部分最高销售限价11500元/平米；最终龙湖地产、金晟置业等3人以底价联合拿地。

资料显示，065号地块位于市府滨江板块，东临观沙岭路，南邻含光西路，西邻银杉路（中石化湖南石油销售分公司），北邻茶子山路，实际出让面积149462.3平米（合224.193亩），容积率≤4.0，建筑密度≤35%，绿地率≥35%，商住比≥3.2：6.8，没有规定建筑限高。

从卫星图来看，该宗地位于银盆岭大桥西、观沙岭社区，距离通车在即的地铁4号线茶子山站仅约500米，距离城际轻轨观沙岭站约730米，周边有当代滨江MOMA、橘洲新苑、枫林绿洲/美景、八方小区、金岭小区、中交里城、德润园、茶山新苑、南山雍江汇、楷林国际、世茂铂翠湾、万科里金域国际等众多商住项目，人流量十分客观。

该宗地强制交易条件：

1. 遵循住建、城规等部门提出的装配式技术、海绵城市设计等标准和要求建设；

2. 商业部分新建空调系统由区域集中供冷供热；

3. 宗地东南侧部门用地处于轨道交通保护区范围内，须按规避让。

从交易条件结合实际情况来看，当前商住用地交易出现一些新的变化趋势：

1. 相比以往，更强调拿地方的营运经验、建设能力和现金流水平（资金实力）；

2. 限价成常态，但根据区位地段和用地性质不同，限价地的“身价”不同，市场接受程度也不同，如定向配套住房用地、地铁口商住用地；

3. 土地市场遇冷，限制联合体竞价的“既成规定”开始松动，同时仅限“本币竞买”的旧例也被打破。

其实不光长沙，北京限竞地、限竞房遇冷，厦门个别宅地价格“腰斩”等新闻也屡见不鲜。据某研究院来自全国300城的数据统计，2018前三季度土地流拍超 800 宗，其中住宅用地446宗，总规划建筑面积5645万平米，约是2017年全年流拍地块总规划建面的1.8倍。

土地作为房子的原料“面粉”，其走势往往是房地产市场的晴雨表和风向标。当土地市场供不应求、溢价走高时，表明楼市处于牛市行情；反之，流拍、底价成交则意味着市场处于下行区间。

当前，受制于资金链紧张、融资难、债务集中到期等困境，开发商的现金压力比往年要高出不少，紧缩的“银根子”促使市场趋向理性；另一方面，拿地成本上升，交易条件严苛，利润空间下滑也限制了地产商的拿地热情。在此种情况下，放宽优质用地的准入和交易条件，接受联合体竞价，不失为提高用地效率、分摊经营风险的良策。