也谈降准：央妈释放的7500亿房企别做梦了

楼盘网长沙（10月8日讯）都说买房无小事，前些年的房子“一天一个价”，着实急坏了不少刚需。在此情况下，近两年来的大规模调控有如一盆凉水，浇灭了“高烧不退”的房价，也为刚需族带来了甘霖和福音。最近，一则“央妈降准1个点，释放资金7500亿”的消息甚嚣尘上，引发了楼市各方热议。

图1：央行宣布自10月15日起实行“定向降准”

降准，想必很多小伙伴都不陌生，降低商业银行等金融机构在央行的法定存款准备金率，即需要存在央行的“本钱”降低，可自由支配的钱增多了。记忆犹新的一次应该是九年前的“四万亿”固定投资+大规模降准降息，带动了一波基础设施建设的热潮：桥梁、水电、市政轨交…… 当然，还有房地产。

于是我们看到，在08年金融风暴席卷全球后不久，由房地产次级贷款引发的这场大危机里，由于地产行业觅得了“回春药”，得以在2009-2012年迅速回暖，并由此开启了行业高速发展的“黄金十年”。

图2：房价周期图显示2009年房价回暖

相较于“求生欲”极强的房企，购房者嗅到了一丝异样的气息。十年前的量化宽松（积极的财政政策+稳健的货币政策）让房价、物价与工资逐步脱节，房企们赚得盆满钵满，却苦了购房者们。资金上涨、通货贬值、房价飙升，让“准房奴”的置业梦被迫延后，让“房奴”们压力陡然增大。

购房者最关心的问题是，这次降准是否会牵涉到房价波动？首先，我们要知道降准的具体内容是什么：自10月15日起下调各商业银行人民币存款准备金率1%，用于偿还15日到期的4500亿中期借贷便利，并可释放增量资金7500亿元。

要看楼市是否受影响，关键要看增量资金的流向。九年前那次指向很明显——基建、固定投资领域，目的是投资拉动经济复苏，那时候房地产业对国民经济确实贡献良多。但经过多年的“野蛮生长”，目前冗余的资金过多流向房地产，相当一部分甚至撬动了“杠杆资金”，地产金融属性被放大，个中风险也不言而喻。

图3：定向降准资金不“涉房”

有鉴于此，央行规定本次降准为定向降准，主要目的是优化流动性结构，降低银行资金成本，增加金融机构支持小微企业、民营企业和创新型企业的资金来源，进而降低企业融资成本，增强金融服务实体经济能力。很明显，房地产企业并不在此列，说白了这钱和房企没什么关系。

业内人士分析，在对房企“去杠杆”的严密监控下，央行敢于降准的一个重要前提是调控政策成效斐然，房地产市场基本稳定。一线楼市冰封、二线量价齐跌、三四线棚改利好退潮，在此基础上，央行设置“定向”门槛，引导银行借贷资金流向实体领域，与楼市调控的目标和基调并不冲突。

图4：房地产行业周期新特征

央妈对房企融资渠道设置的“防火墙”，注定了绝大部分资金与房企无缘，房企资金链紧张、债务压力大的现状也不会改变。当然，随着银行流动性的持续好转，不排除一些龙头、大中型、信用优良的房企从银行获取资金的可能性增大，但降价、促销、走量、回款仍是房企的“生存之道”，降准刺激房价“回弹”的担忧，大可不必放在心上。