交易条件严苛致“双限地”流拍？这“三座大山”才是根由！

2018年8月23日，对长沙土地市场而言，注定是不平凡的一天。

上午10时整，岳麓、雨花、开福、星沙共8宗经营性土地密集挂牌出让，创下长沙单日土地招挂拍交易记录。其中尤为引人瞩目的是2宗“双限地”（[2018]长沙市052、053号地块）的归属，可最终的结局再次让“吃瓜群众”大跌眼镜。

一宗流拍，一宗溢价仅2%（仅3笔出价记录）成交，给满怀期待的市场迎头泼了一桶凉水。原以为17号的2宗“双限地”遇冷只是个例，“多方”势力不会轻易善罢甘休；但就目前局势来看，首宗流拍的“双限地”便是楔子，已经向楼市各方传递了清晰信号。

事实上，流拍的052地块并不算差。卫星图显示，该宗地位于雨花区圭塘街道办事处月塘社区，北邻扬子路、西接体院路、南依湘府东路、东靠京港澳高速。据楼盘君测算，地块距在建的地铁5号线湘府路站1.4公里，距离长沙高铁南站2.9公里，距长沙火车站和黄花机场距离分别为8.6和18公里。

据三环内、主干道旁，高铁、地铁快速接驳，雨花、省府南商圈汇聚处，周边拥有砂子塘小学、枫树山小学、理工大等优质教育资源，还有圭塘河、植物园的生态环境，这些住宅小区讲求的配套，这块地基本不缺，按理来说是块含着“金汤匙”的宝地，从周边项目均价来看，的确也如此。

远了不说，就看它旁边的合能枫丹丽舍、泰禹云开壹品、长房半岛蓝湾。合能目前在售6、7号栋102-120平住宅，均价10600元/平；预推的3号栋建筑面积约32-66㎡公寓，其中主力户型45平平层非毛坯公寓、42平LOFT毛坯公寓，预期价格也是11000元/平往上走。

泰禹将推新品毛坯住宅，位于六期1、2、4号栋，建筑面积95-138平，具体开盘信息待定；从前期住宅销售价格来看，10000-11500元/平的价格区间相差不远。长房半岛将推四期高层观山月，住宅户型包括110-164平，而其90-110平高层刚需小户型早在去年7月就突破9500元/平的均价。

再回看052地块，住宅最高限价9500元/平米（初始楼面价4545元/㎡），差不多是去年这个时候的价格；该地块没有带装修交付要求，但即便开发商后期以带装修标准开发，按照现行最高全装修价格2500元/平来计算，最终交付均价也不会高于12000元/平米。

这价位高吗？说高不高，但说低也不低。

雨花圭塘片区毕竟是传统置业热土，是长沙购房者非常青睐的板块，这一点从上文提到的周边项目均价也可见一斑。但同8月长沙新房成交均价10671元/平相比，二环外卖到这个价确实也不低了；如果算上带装修价，完全可以梅溪湖、高铁新城挑个不错的高层。

当然，这块地的流拍，受价格因素影响并不大，更多的是其它关联因素的影响。就其交易条件而言，除了装配式技术和海绵城市设计标准，也只剩下一个配建并移交中小学了，这也是当前住宅用地交易的常见条件，算不上什么严苛的特例。放在以前，这样的交易条件对开发商而言压根都不叫事儿，可毕竟“今时不同往日”，问题的关键就在这。

当前，长沙市场住宅供需总体平衡，自6月25日至今已有1.5万余套住宅累积入市，极大地缓解了“房源紧、买房难”的问题。另一方面，“房住不炒”的观念深入人心，住建部门对价格管控和市场监督到位，调控政策持续发力，投资客基本被“清场”，溢出需求已经大为减少，房价炒不起来了。

这意味着什么？开发商拿地还是要付出相应的成本，甚至更高。但从容积率，建筑密度、限高，到配套建设等多方面的严苛限制，却挤压了拿地方的“自由发挥”空间，利润被摊薄已成事实。在这种情况下，龙头房企前期通过囤地、扩大规模已达到抢占市场的目的，而中小开发商受制于融资难、偿债压力，面临更艰难的困境，更别提频繁拿地了。

大佬讲究“现金流”不愿拿地，人家忙着玩长租公寓，聚焦新的风口，“小鱼小虾”们购买力不足，又没有足够的拿地、建设、后期经营能力。债务压力、融资难、利润摊薄就像“新三座大山”，削弱了房企的拿地热情，调控高压下浓烈的市场观望情绪也为拿地后的营收前景蒙上了一层阴影。而这，或许才是“双限地”频繁遇冷的缘由所在。