祝九胜：万科收房16万间，长租公寓推高租金是误会

8月21日，万科2018年中期业绩推介会在深圳举行。业绩报告显示，上半年万科在一线城市的销售金额占比下降至18%；但另一方面，租赁住宅业务已覆盖30个主要城市，累计获取房间数超过16万间，这一数据密度在一线城市显得尤为集中。

长租公寓究竟赚不赚钱？机构是否是租金上涨的推手？万村模式还有多长的路要走？聚焦2018年中业绩会，万科有话说。

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  获取房间数超16万间

  大众业务是万科主渠道业务

  继房地产开发和物业服务之后，万科将租赁住宅确立为核心业务。

  自2014年进入长租公寓市场以来，截至今年6月30日，万科长租公寓业务已覆盖30个主要城市，累计获取房间数超过16万间，累计开业超过4万间，开业6个月以上的项目平均出租率约92%。

  目前，深圳已开业泊寓门店12个，经营房间数超过5000间，至2018年底预计新增开业3万间。

  △来源：泊寓深圳

  业绩推介会上，万科总裁、首席执行官祝九胜介绍，长租公寓房源主要有三大来源。一是政府出让的自持用地，目前在北京、佛山等地已获取6个自持项目；二是各类机构的闲置存量资产，通过合作或租赁的方式取得；三是社会上的分散房源。

  目前，万科已形成青年公寓、家庭公寓、服务式公寓三类产品，为不同阶段客户提供租住解决方案。“租赁市场才刚刚开始，机构介入的时代刚刚到来，城市中关于空间、不动产服务的需求非常大，我们对整个市场、对自己的业务前景有基本信心。”

  祝九胜指出，万科把租赁住宅作为核心业务，与从2012年开始一直到今年年初的战略自然延伸有关。“从‘城市配套服务商’到‘美好生活服务商’，坚持为大众服务，为普通人服务，为普通人盖有人住的房子，这个逻辑延伸到租赁业务，我们也是为大众服务、为普通人服务。大众业务、普通人业务才是我们服务的主渠道业务。”

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  万科低估了做长租公寓的难度

  “我们低估了这个（长租公寓运营）难度。”祝九胜坦承。

  数据显示，截至目前万科累计获取房间数超过16万间，但开业仅4万间。“收到房间后，如何及时供应出来？这中间的时间差我们控制的不是特别好。”

  深圳资深地产媒体人朱罗纪指出，长租公寓运营过程中有一个bug——原先的租客要腾退，运营商对房屋进行改造装修重新出租，这中间存在时间差。“改造期间，部分房源不能投入使用，被腾退的租客需要另觅他处，短期内改变了供求关系，的确会改变价格预期。”

  近期，一线城市房租大涨，除去毕业季需求增长等因素，与价格预期的改变不无关系。8月17日，北京市住建委约谈自如、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人，明确不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源。

  针对“长租公寓是否推高租金”的质疑，祝九胜作了回应——“这可能是一个误会。”

  从租赁市场份额来看，目前机构的渗透率在哪个城市都没有达到5%，深圳甚至低于2%。祝九胜称，万科每间房出租均价在1800元/月左右，这个定价基于对空间重新认知、重新构成，以及对租客需求重新洞察不断调整。“还是一个新的机制，新的做法，欢迎各方友好互动，共同把这个事情做的更好一些。”

  朱罗纪认为，长租公寓运营时间差的bug是短期的，“等到这些房源被改造完毕投向市场，整体的供应量会上升，相对于它提供的居住品质，价格的上涨未必有我们想象的恐怖。”

  万科做租赁住宅业务，源于希望为城市居民提供一个有尊严、能够融入城市、比较高性价比、有一定舒适度的居住解决方案。祝九胜说，“从资本回报、赚钱不赚钱的角度来说，我相信媒体朋友比从业者还清楚。”