独家：长沙“双限地”流拍的背后——地价“熄火”是房价降温的一剂猛药

楼盘网长沙（8月20日讯）长期以来，土地与楼市是休戚与共的双生关系。楼市处于“牛市”行情时，土地端需求也旺盛，土地成交面积和价格也随之水涨船高；在楼市行情不振的节点，通常也伴随着土地市场的遇冷。

长沙“双限地”首流拍 土地市场拐点来临？

8月17日，两宗“双限地”在长沙望城公开挂牌出让。出人意料的是，往常备受瞩目甚至引来轮番“爆抢”的限价地，此次却面临无人出价的尴尬境地。最终[2018]望城区011号商住地以53643万元的底价为湖南澳海地产所得，而010地块则惨遭流拍。

是地块区域太偏僻？交易条件过于严苛？或许有一定成分，但都不是问题的关键所在。要说偏僻，此前华远在长沙东三环拿下的商住地区位更差，与这两宗地相比只能用“鸟不拉屎”来形容，况且还不是限价地，竟也创下了超过200%的惊人溢价率。

至于交易条件，确实有一定的影响：普通商品住宅价格被压制在6字头，配套商业面积不得超过3%，高达48%的绿化率，建筑限高、密度、容积率都低于往常的限价住宅用地，120平以下的中小户型占比不得低于60%，投资进行道路施工和整体开发，3年内建设完工……

双限地住宅，说白了还是商品房。既然是商品房，拿地方（投资方）就要赚钱，寻求利润最大化，这是市场经济的固有特征——资本逐利。就城市规划而言，滨水新城-月亮岛板块是望城重点发展区域，新房均价虽远低于市区，但也不至于被压死在“6字头”。又不让多建商业，又要留出那么多空地，只能主推刚需小户型，还得“自掏腰包”搞道路基建… 想必各位看官也明了，这出钱出力没赚头的活儿，开发商愿意接才怪！

此次长沙双限地的流拍，打破了土地市场“逢双必熔断”的魔咒，结局令人大跌眼镜。从大的环境来看，土地乃至双限地的流拍，并非长沙开了先河，也绝不仅是独此一家。楼市调控层层加码，炒房客退场，投资需求骤减，自然会“反噬”土地市场。但土地市场遇冷却是由多方因素导致。

关键点：地价“熄火”是房价降温的一剂猛药

6月末，住建部等7部委印发通知，决定于2018年7月初至12月底，在北京、上海、长沙等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。8月7日，住建部在沈阳召开房地产工作座谈会，对各城市未来房地产调控工作提出进一步要求，主要包括：加快制定住房发展规划，对调控不力的城市坚决问责。

受限价限售政策影响，房企销售回款明显放缓，融资渠道收窄，债务压力增强，资金持有量减少，使得土地购买力被削弱；再加上去年是土地大年，部分房企已囤积了充足“货值”，在拿地方面趋于谨慎。更重要的是，一二线城市的热门片区土地限制条件太多，加重了房企的建设成本，挤压了利润空间。

据国家统计局最新数据，1-7月，房企土地购置面积13818万平方米，同比增长11.3%；土地成交价款6619亿元，增长21.9%。在总量增长的表象下，土地市场疲态已现：前7月全国近800宗土地流拍，底价成交大量出现，溢价率持续走低，甚至出现热门地区暴跌的诡异局面。

8月10日，太原8宗品相较好的地块全部流拍，引发一片哗然。无独有偶，在今年7月的土拍中，厦门多幅商住用地楼面价跌破2万，相比两年前同区域的地块，跌幅接近“腰斩”，一路高歌的地价终于撞上了调控这块“硬石板”。

楼盘君认为，地价“熄火”是房价降温的一剂勐药，犹如釜底抽薪。近二十年来，地价的不断上涨传导至新房价格，继而影响周边二手房价格，形成房地产市场的“联涨效应”，购房者市场预期也早已对此习以为常。而现在地价也出现松动迹象，这是个很值得留意的明显信号。

那我们是否可以据此断言，房企不愿拿地、不愿开发建设呢？答案仍然是否定的。别看表面上房企改名轰轰烈烈、声势浩大，某地产大佬更是断言“十年后万科不再是房地产企业”。其实，房企骤然剥离房地产主营业务，要面临的风险非同小可，没有广阔的市场“钱景”、深谋远虑的眼光、壮士断腕的决心，稍加差池便会“万劫不复”。

房地产行业集中度提高 房企联合拿地经营意愿增强

一个显而易见的趋势是，房地产行业集中度提高，房企联合拿地、联合经营、共担风险的意愿增强。8月17日晚，由中海地产、龙湖集团、富力地产三大地产巨头联手打造的首个城市综合体——洋湖之心（G地块2017）正式落户长沙洋湖国际生态新城，三大地产企业联合开发模式在长沙尚属头次。

要判断某个城市、某个区域的土地成交趋势，有两点是最重要的：一是自身区域优势明不明显，限制条件多不多（好不好卖、有没有赚头）；二是该区域融资渠道及主要房企资金链状况（购买力强不强）。

在此，楼盘君还想多说两句：好比流水线的生产工序，土地市场的下游是新房乃至整个房地产市场量价，上游则是金融、地产、实体三角关系为核心的整个国民经济。有什么样的目标，就会出台什么样的政策，也必然形成什么样的结果。房住不炒，绝不是说说而已。