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三线城市成房价上涨主力 广东楼市库存持续消化下一篇
视角:以房养老缘何试点惨淡却全面铺开?自6月初以来,深圳楼市可谓政策频出。继新房改方案和“7·31”新政之后,8月14日,深圳市规划和国土资源委员会(以下简称“深圳市规土委”)、深圳市住房和建设局、深圳市公安局、深圳市司法局等十部门联合发布了《联合开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动工作方案》(以下简称“方案”)。
根据方案,深圳市将重点打击投机炒房行为。具体包括垄断房源、操纵房价房租;捂盘惜售、囤积房源;恶意炒作、哄抬房价;投机炒作未交付的商品房;违规为炒房人垫付或者变相垫付首付款。此次专项行动从2018年7月至12月,各部门每月至少开展一次联合检查工作。
此举也是对住房城乡建设部等七部委此前联合发布的《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》给予的积极响应。
封杀投机炒房
在“7·31”新政中,为了降低杠杆率,强调了差异化信贷。对离婚买房给予了限制。要求购房人离婚2年内申请住房贷款,首付款比例不低于七成。
而此次,在方案中又重点提及了“不能违规为炒房人垫付或者变相垫付首付款”。
早在2016年,深圳房价不断走高之际,为了扼杀房价上涨的源头,政府就已经开始出手整治首付贷。彼时,不少购房人为了凑够首付不得不以消费信贷的名义通过银行、消费金融公司、民间借贷机构等渠道借款,首付贷因此被扣上了“楼市场外配资”的帽子。
不过,依然“上有政策,下有对策”,去年有开发商创造了客户私人定制——“一成首付”。以公寓为例,按规定购房者应首付五成,而在某项目中,只需首付一成即可,其余四成由开发商垫付。购房者一年内向开发商还清即可。
这种做法相当于“杠杆上加杠杆”,不仅削弱了宏观调控政策的有效性,同时也加大了金融风险和房地产风险。虽然随后被叫停,但是可以看出部分开发商为了走量,无所不用其极。
据记者了解,目前深圳金融市场上依旧有消费金融公司、民间借贷机构,变相为购房者提供类似“首付贷”的产品。此次深圳市政府也将此作为打击重点。
与之相配合,目前深圳房贷政策也在持续性缩紧,房贷利率继续上扬。四大国有银行以及招行等房贷市场主流银行在深圳的首套房利率均已上浮15%,二套房上浮20%;个别银行将首套房贷利率上浮至30%。
数据显示,深圳地区26家银行中,首套房方面,有7家银行分(支)行停贷,停贷比例为26.92%,8家银行执行基准上浮15%,2家银行执行基准上浮20%;另有1家银行执行基准上浮30%。值得注意的是,建设银行深圳分行对近两年贷款(包括信用卡)逾期两期五次以内的,上浮25%。
此外,为了防止利用公积金炒房,广东省此前提出了对于异地购房尤其是非户籍地非缴存地购房、非配偶或非直系亲属共同购房等申请提取住房公积金的情况,各地可结合自身实际情况阶段性停止实施该类型提取政策。
深圳在8月13日发布了关于“7·31”新政补丁文件,重点提到了“离婚贷款买房要看的贷款记录,不仅指人民银行征信系统中显示的在国内各地的商业性住房贷款记录,还有公积金住房贷款记录”。
深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉对中国房地产报记者表示:“按照中央政治局的工作部署,下半年及明年去杠杆还要继续推进,只不过基于风险考虑,要控制节奏和力度。预计后续很多城市会像深圳、广州、长沙等城市一样,限制信贷和公积金杠杆利用、限制信贷准入门槛,有针对性地打击假离婚、多次利用杠杆、企业名义购房等。”
遏制房企和中介
违法违规行为
与此同时,方案中还提及了房地产开发企业违法违规行为,包括在取得预售证前收取定金、未按政府备案价格要求销售商品房,限制、阻挠、拒绝购房人使用住房公积金贷款或者按揭贷款等。
根据《深圳市房地产市场监管办法》规定,取得预售许可证后,房地产开发企业应当在10日内通过房地产信息系统一次公示全部预售商品房、预售时间、预售地点、预售方式及预售价格,不得以内部认购、内部认筹等方式进行非公开预售。
事实上,很多开发商投机取巧,10日内开盘的不少,但是仅仅推出少部分房源“做表率”,剩余房源慢慢推慢慢卖,这算是一条业内皆知的潜规则。在整顿之后,绝大部分开发商都遵守规则,但是依然有一些开发商存在着内部认筹的行为。这会成为现在重点纠正的方向。
另外,还有不少开发商因为公积金贷款慢,拒绝公积金贷款。按照规定2018年深圳公积金贷款的额度上限最高是可以贷90万元。中国房地产报记者了解到,开发商不能拒绝公积金贷款此前就已经有这方面的要求,但是一直未有明文发出确认。
值得注意的是,方案还对房地产中介有所要求,尤其是不能与投机炒房团伙串通,通过收取“茶水费”“好处费”等方式,谋取不正当利益。
在当前一二手房价倒挂情况下,不少中介收取高额“喝茶费”吸引买家,虽然各大楼盘明令禁止,但是现象依然存在。例如6月开盘的热门项目华润城润府三期,华润置地就三番五次发“温馨提示”表示项目未开盘,未收取“喝茶费”。这样的“温馨提示”今年在几个豪宅盘都能看到。
另外,方案中还禁止开发商和中介捏造、散布不实信息,曲解房地产政策误导购房者;发布未取得许可或者备案的广告,承诺为购房者办理户口、升学、房产升值等事项。
此前深圳就禁止深圳地产中介举牌销售、派发传单等营销行为,禁止房地产经纪机构使用“日光盘”等违规广告用语。一夜之间,深圳房产中介的橱窗广告全部撤下。但是如今在深圳一些较偏远的区域,这样的行为有“抬头”迹象。
中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁对中国房地产报记者表示:“深圳市政府决定彻底整治,开发商不要心存侥幸。这些年来深圳楼市有很多积累的问题,大家对错误的习惯都司空见惯,但是深圳市政府为了令房价回归正常水平,除了引导资金流向,还在通过高压政策管住楼市不良事态发展,也是给开发商和中介一个信号,接下来不能再这样操作。”
责任编辑: wangxun
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