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腰斩or崩盘?楼市“以偏概全”式危言耸听可休矣

发布时间: 2018-08-06 15:58:52

来源: 楼盘网

分类: 本地楼市


楼盘网长沙(8月6日讯)近日,一则“厦门地价腰斩,房价断崖式下跌过万元,楼市拐点来临”的网络博文甚嚣尘上,引发了各界热议。从历年公布的房价排名数据来看,厦门这个炙手可热的海滨城市都是霸榜的“常客”,房价甚至比一线城市广州还高。而近期突发的楼市“巨震”,很难不引起业界的注目和猜测。

我们不妨拨开这层滚烫的数据外皮,一窥厦门楼市的奥秘。事情源头起于2018年7月2日,厦门出让五幅商住地块(其中位于翔安新城有两幅地块),起拍价降至1.7万元/平方米至1.8万元/平方米,地价环比暴跌30%。而与2016年厦门翔安地块融侨铂樾府地块38345元/平方米等相比,更无异于“腰斩”。

然而事实果真如此吗?据克而瑞分析人士透露,7月2日拍卖的翔安南部新城2幅地块区位优势不如2016年融侨地块,且2016年地块容积率较低,体量较大可分批出售,并在楼市乐观预期下。对比下7月2日出让地块不仅体量小,需一次性对外出售,且受“限价”制约。最重要的是,2018年新出让地块与地铁新城直线距离尚有2.4-2.8公里之遥,与热点区域的融侨地块毫无可比性

如此便都能解释得通了,换个时空和地点,把这个模型搬到长沙,我们可以更直观的了解。7月31日开福区黄兴北路与湘雅路正地铁口商用地拍出了11075元/平的楼面价,溢价率达到58%;而8月1日上午,开元东路春华镇的两宗商业用地却惨遭流拍。一个是内二环地铁口,一个是三环外的“荒山野岭”,地价怎么可能是一个概念?这还仅隔一日,调控背景对二者的差异可以忽略不计。

再回到厦门的案例来,对厦门这种地狭人稠、寸土寸金(尤以鼓浪屿等岛内片区更甚)的海滨城市而言,房价很大程度上取决于地价,这是不争的事实。如果新拍的偏远地块还维持与过去核心片区同等甚至更高的价格,那才叫不正常。从这个角度看,降价本身就是合理的市场回调,说是“腰斩”未免太言过其实了



越是土地资源紧缺的地区,市场预期对楼市未来走势的影响也越深;厦门部分片区房价超过一线城市广州,这恐怕与敏感的消费者心理预期密不可分。而在调控“风声鹤唳”的背景下,当某一具体的地块,在自身存在明显“缺陷”的情况下,以远低于市场价的水平成交,便很容易引起各方以偏概全式的过度解读。

来自厦门官方的统计数据显示,2018年上半年房价下调14%,但新建商品房住宅未跌,最近几个月反而一直在上行。据相关数据统计,新建住宅2018年6月份和2017年7月份至8月份的定基指数分152.9、151.6;二手房分别为138.2、152.2。

我们可以看到,厦门楼市的分化趋势越来越明显;商业等投资类需求有所下跌,房价也应声而跌,但热点片区的商品住宅市场(新房、二手房)依然很坚挺,并未如传闻那般“腰斩”。这既是基于其城市地貌的特殊状况,也是基于当地的经济发展水平和市场需求

很多时候,“吃瓜群众”和发声的媒体,更像是“管中窥豹”的那群人,被“一叶障目”而不自知。在“房住不炒”的主旋律下,严密的调控让不少人敏感的神经紧绷,稍有风吹草动便惶恐不安。楼市调控收紧,市场淘汰部分落后产能房企,量价在维持基本稳定的水平下小幅波动,都是再正常不过的现象,政府宏观调控为的就是楼市平稳健康发展,而不是使其大起大落、暴涨暴跌;透过表象分析本质,才能在纷繁错杂的楼市变局中“一叶知秋”。

责任编辑: wangxun

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