长沙

房贷先别提前还款 违约金、商行利率有变动

2018年05月17日来源:融360房产百科责任编辑:wangxun

根据融360最新的数据显示,全国首套房贷款平均利率已经上升到5.56%,利率整体仍是上浮收紧的趋势,犹如变相“加息”。有网友咨询融360说房君,手里有了富余资金,想申请提前还贷,减轻一下每月的月供,有没有最佳还款时间呢?

在回答这个问题之前,先给大家普及一下提前还款的优缺点知识。

优点:减轻还款压力

房价高企的城市,部分经济能力有限的购房人选择多贷款,有余钱后,再提前还款。从购房人需求的角度看,提前还款的好处无非有两种,一种是减轻每月月供压力、减少利息支付,另一种就是,还清贷款的话,可以将房子解押,日后有资金需求,可以继续用房产做抵押贷款。

在目前利率上涨的大背景下,银行对房贷提前还款有一些限制要求。

1、提前还款要交违约金

有些银行要求提前还款需要交违约金,一般,银行收取违约金的方式有两种:

第一,按照提前还款时未结余额的2%-5%计算,比如100万贷款,提前还贷后,还剩下50万没还,那么要交1万-2.5万的违约金。

第二,收取若干个月的利息,比如还贷不足一年的罚息三个月;还贷满一年不满两年的罚息两个月;还贷满两年以上的不罚息。

有的城市银行鼓励购房人提前还贷,对提前还贷收取的违约金给予优惠,无论是鼓励还是限制,银行这么做,不禁让人怀疑其是为了缓解自身额度不足问题,说白了,就是尽可能多收回点资金和利息。

2、提前还款方式受银行限制

提前部分还款有两类还款方式,一是缩短贷款年限,月还款额不变,二是减少月还款额,贷款年限不变,前者比后者更能省利息。有些银行默认的是第一种还款方式,购房人没得选,因为这种方式交的利息多,能获得更多收益,当然,各地银行的政策有差异,具体执行时会有不同。

3、提前还款有还款时间、额度限制

不仅是还款方式,部分银行对还款时间和还款金额也有要求,有的规定还款满半年或者一年才能申请提前还款,有的规定了还款额度,比如还款金额一定是1万的整数倍;有的还规定了还款次数,比如一年只能还一次等等,要求还挺多呢。

4、提前还款后,剩余贷款可能面临利率上浮

上面说过,选择缩短贷款年限,月还款额不变的方式更省利息,有的银行会规定,提前还款后剩下的贷款要重新签贷款合同。比如,贷款100万,已经还了30万,还剩70万没还,最开始的贷款利率是9折,申请提前还款20万,剩下的50万要重新签合同,贷款利率也按照所在银行的最新上浮10%政策执行,并且银行会重新审核贷款人资质,如果这期间出现过收入不稳定、或者逾期问题,会直接影响接下来的申请。

关于提前还款有没有最佳时间,融360说房君觉得,这完全取决于买房人本身的需求,比如想把房子解押,只能提前还款;再比如,申请房贷的时候利率较高,之后利率降低,提前还款后也没有影响正常生活,以减轻月供压力为目的的还款无可厚非。不过,现在的情况是利率普遍上浮,本来不提前还款,生活过得也还行,只因为不想欠银行太多钱,非要给银行去送钱,就有些欠考虑了。

其实,与其说选择还款最佳时机,不如说选对适合自己的还款状态,银行和购房人现在是处于一个博弈的状态,前者更占据主动权,因为银行不缺来贷款的购房人,缺的是额度。而购房人要同时考虑利率、首付、放款时间,对于部分人来说,能贷到款就不错了,至于要不要提前还款,只能走一步看一步了。

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