高铁站周边禁炒房？楼盘君告诉你关于长沙西站的真相…

楼盘网长沙（5月8日讯）高铁，这一新兴交通工具的诞生，为人们的出行生活带来了极大的便利，甚至与共享单车、网购（电子商务）、支付宝（移动支付）一起被BBC并称为“新四大发明”，成为展示新时代中国形象的一张靓丽名片。截至2016年底，中国高铁运营里程已达2.2万公里，覆盖了中东部地区绝大多数大中城市及沿线部分三四线城市。一辆辆列车飞驰在山川丘陵、平原海岸、雪山大漠之间，诠释着开放、包容的“中国速度”。

图1 旅客乘坐高铁的总耗时构成

高铁站建设资源浪费 四部门发文严控“卖地炒房”

在高铁建设飞速发展的过程中，不可避免的出现了一些资源浪费、规划不合理的现象，最典型的就是很多中小城市的高铁站都建在偏远地区而非人流密集的城区，极大的增加了客货流换乘转运的成本负担。地处湘西的溆浦南站由于位置太过偏僻，被社会各界评为“湖南最鸡肋高铁站”；而从该站到怀化南站仅需约15，本地人宁愿去隔壁怀化坐高铁也不愿在自己县城搭车。与之形成鲜明对比的，却是一些开发商在当地大兴土木，炒作“高铁房”概念，妄图哄抬房价。

图2-3 崇山峻岭中偏远的溆浦站

为此，发改委、自然资源部、住建部、中国铁总等四部门联合发文，提出《关于推进高铁站周边区域合理开发建设的指导意见》（以下简称“文件”），对高铁站周边区域的开发建设做出部署。文件很长字数太多，但核心意思就一点：禁止借“高铁新城”之名行炒房之实，高铁站周边不允许单纯开发房地产，不得盲目造城。具体措施包括：1. 新建车站选址尽可能安排在中心城区或建成区；2. 同一项目开发用地按单个站场平均规模不得超过50公顷，少数大型枢纽站不得超过100公顷；3. 发挥市场资源配置作用，按照规划吸纳新增人口、规划土地用途，发展商业等配套设施。

渝长厦高铁“南北线”之争 长株潭各自的“小心思”

尽管如此，高铁站之于城市，仍无异于发展的“第二春”。熟悉湖南的小伙伴都知道，解放初期到把九十年代，湖南的交通枢纽是株洲。当初的株洲不过是湘潭辖治下的一个小镇——湘潭市株洲镇；在国家铁路网规划建设过程中，成为京广、沪昆等交通动脉的干线节点，由此独立设市。“北郑南株”的名胜一时响彻三湘大地，风头隐隐有盖过长沙之势。

图4 渝长厦高铁湖南段线路规划

对于掌握了一省核心发展资源、虹吸效应极强的省会而言，这样的情况是断然不允许长期存在的。因此在高铁时代，京广高铁在湖南最重要的一站，便是我们熟知的长沙南站。这些年，长沙武广新城的发展有目共睹：房价从六七前飙涨到了一万多，地铁2号线和机场磁浮快线也紧随高铁之后相继通车，从前一到晚上便伸手不见五指的“荒山野岭”变成了万家灯火的商业重地。一提起长沙楼市的热门片区，武广新城必定榜上有名。

去年底，争论不休的渝长厦高铁（湖南段：长益常城铁）规划正式定项，长沙再次在“南北之争”中大获全胜，击败湘潭与株洲的联名申请；至此，渝长厦高铁湖南段确定改走北线，即从常德益阳入境、经望城、浏阳过境、自江西出境，高铁西站首次进入长沙人的视线。而竞争失败的湘潭和株洲，无疑将在今后的发展过程中被长沙越甩越远；尤其是株洲，其铁路枢纽的“命门”恐被长沙拿捏至死。在讲求效率和速度的电子商务时代，物流、信息流的传递快慢直接影响一座城市的吞吐量、吸纳力和竞争力。

图5-6 长沙南站到中心城区的距离（与其它城市对比）

就长沙高铁规划选址而言，相比国内其它城市还是很合理的。武广南站设在雨花区黎托村附近，北靠芙蓉尚东-老火车站、开福广电板块，西邻是雨花亭、树木岭等核心城区商圈，南接省府南城-汽车南站、暮云组团，东达经开区、临空经济区。既承载了城区旺盛的商业和人口资源，又实现了与黄花机场等对外窗口的无缝对接。尤其是已经落成的地铁2号线、磁悬浮快线，以及今年即将试运营的4号线，大大提升了长沙南站作为交通枢纽的通勤效率。

长沙高铁西站落地动工 对购房者释放最明显信号

至于高铁西站，从长株潭一体化的协同发展格局来看，显然是不利的，这就类似于之前“人字形”城际铁路的设计，三十来个站点光长沙就独占了八成以上，留给株洲湘潭的不过是三四个站，更像是施舍乞丐的“残羹剩饭”（当然，两市与长沙的地位本就不在一个级别）。但对于长沙自身发展而言，却是极为有利的，往西打通了宁乡部分区域，往东拓展了浏阳等地区，将整个长沙北部辖区统筹为一体，核心节点正是望城，这也是为什么楼盘君从一开始就看好望城而非星沙（经开区）的原因。

图7 长沙发展规划图：东西两侧（宁乡-浏阳）才是主要方向

记得楼盘君曾分享过自身的买房故事，2013-2014年之际楼盘君对望城金星北某项目十分中意，当时还没有渝长厦高铁和长沙西站规划这一说。房价比长沙城区低是一方面，更重要的是透过“湘江新区”和“大河西先导区”的设立，洞穿了长沙规划的真正意图；即突出大长沙在全省乃至中部地区的绝对优先地位，将“宁乡-望城-浏阳”一线作为重点突破口，尤其以望城一带作为核心发展方向，而不是带着湘潭、株洲两个“小弟”玩耍（长沙根本看不起这二位）；长株潭一体化更像是长沙向国家要福利时的一句空喊的口号。

而随着渝长厦高铁线的最终定向，长沙高铁西站的破土动工，宁乡成功撤县设市… 这一系列从前看似孤立的事件，已经越来越明显的透露出一个信号：长沙真正想要发展的是东西方向，而非南城暮云组团。对购房者而言这意味着什么，楼盘君已经说得够直白了，怎么做想必聪明人已经心知肚明：跟着高铁和地铁的方向，买房亏不了！