房地产“大小年”之争：长沙、房企与刚需

楼盘网长沙（3月24日讯）在工作之余的生活中，楼盘君常听朋友幽默道，“要是有台时光机，一定要穿越回十年前的2008年多买几套房”。类似的玩笑乍听起来很荒谬，却也道出了当下不少人的心声：谁也料想不到十年后的房价是这个样子。当十年前你拿着2000的月薪要还1200的月供，如今四五千的工资可能全部用来还房贷。而十年前的一千二百块，可能连你现在的房租水电都比不上。

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把时钟的发条往回拨，08年发生了什么？美国次贷危机引发了全球金融风暴，个人次级住房贷款过多，银行不堪重负宣告破产清算，房地产行业一夕遭受重创，进而席卷到世界各国的各个经济领域，希腊、冰岛在这场经济浩劫中“一命呜呼”，至今举国不振。在国内，多亏“央妈”及时出手整顿利率和货币政策，中央掷出四万亿投资大型基础设施建设，才让岌岌可危的国内市场避开了这场狂风暴雨的侵袭。那一年，被业内称为“房地产小年”。

各位看官若问，那“大年”又是啥梗？根据业内的普遍共识，“房地产大小年”就是楼市整体景气与否的一个概念统称，类似证券市场的“牛市”和“熊市”。大年之际，房企业绩全线飘红，楼市成交量价可观；而小年则相反。例如08年是小年，09年因为抄底又成了大年，三年后的2011年因为调控而导致涨幅趋于饱和，2012年则发生了报复性上涨，如此循环往复… 业内曾有人预测：2018年是反常的房地产小年。

对此，楼盘君并不急于赞同或反驳。单从媒体释放的烟雾弹来看，确实给人一种“楼市崩盘”、“房价跌回十年前”的幻觉，但市场景气与否还需分【区域】、【房企】、【人群】三方面综合考量。区域好理解，北上广深一线和成渝宁杭等热门二线的调控政策短期内不会有丝毫动摇，部分房价偏离市场的二线和库存积压、人口回流的三四线不仅不会下跌，还将迎来一波“补涨”。

从这个维度而言，长沙介于二者之间，短期政策“大棒”悬在头顶，房价不敢轻举妄动；中长期经济发展与人口红利注定房价只是从45度角的高速增长转变为25度角的缓坡增长（波浪式拉升）。在3月22日的房地产“小年大周期”论坛上，宝能地产余英就明确表示：看好二线核心城市（省会为主）和高铁网节点城市（枢纽红利）。这两个头衔，长沙毋庸置疑符合标准。

就微观方面来看，最明显的莫过于“市府北—望城—滨江”板块。楼盘君2013年看中了一套房，当时四千左右的均价，由于各种原因失之交臂。今年初再访售楼部询问得知，随着长沙高铁西站“板上钉钉”，地铁4号线2018年开通，房价比原来翻了近一倍；且这一块是长沙未来重点发展区域，后续市场预期普遍看好。一二线楼市那种基于“去杠杆”的大幅降价，在长沙不可能上演。

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那房企呢？不是说债务到期融资难，房企的日子不好过么？这也要区分房企自身的实力几何，小房企筹不到款又卖不动房，只能通过摊薄分红、压缩再开发投资等手段来缓解偿债压力。大房企的日子过得还是很滋润的，碧桂园、龙湖、保利、恒大、万科们的2017年业绩报表都很亮眼；这也印证了一点，强者恒强，房地产行业的集中度提高了。

但“人无远虑、必有近忧”，行业大环境趋冷的情况下，谁也不能独善其身，因此楼市“大玩家”们纷纷开始多元化转型发展，以培养新的业绩增长点。所以就有了万达轻资产战略，碧桂园房地产模块利润贡献率降半、龙湖地产拟改名龙湖集团等，莫不如是。还有一种手段就是细分市场精准化营销，如“互联网+房产”、“长租公寓”、“文旅地产”… 倘若今后保利转行做电竞，碧桂园开始卖起了车，龙湖对户外和健身领域兴趣浓厚，也不必过于惊讶。总之每家房企都有自己的考量角度，此处不再赘叙。

房价变动最牵动人心的，还是购房群体，尤其是刚需。楼盘君在前面提到了，三四线有补涨的可能，不少人也反应“大城市房子买不起，连老家房价也涨了”，于是得出“调控误伤了刚需”的结论。其实我们首先要明确一点，并不是没买房的就叫【刚需】，如果人人都这么想，那岂不是要回到“均分田地，粮票房票”的计划经济时代了。

楼盘君认为，所谓刚需就是有一定的资金压力，但清一清购物车，砍一砍吃大餐的经费，戒掉烟酒槟榔，勒紧裤腰带还是能够得着首付的缺房群体。只有努力够得着房价，谈买房才有意义，否则“张嘴望天”等调控也轮不到你。保障房“救急不救穷”，政策只会帮助那些真正需要帮助的人，绝非不思进取的懒汉。

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调控的目的是稳定房价，不涨价的时段就是购房者的机会。如果没有政府的行政干预，不管刚需还是炒房客，有需求的地方就有市场，放任市场自由议价，长此以往利率只会更高。而公租房、共有产权房、棚改拆补提高等积极干预手段也不容忽视。站在片面的利率角度看问题，得到的结论也必然有局限性。

总之，楼盘君还是那句话：买房，起早不起晚，没有吃不吃亏一说。建行进军租赁市场、房地产税在上海落地、长沙推出全装修房、中美“贸易战”爆发… 机遇与危险并存，找准自己的定位，学会“能力匹配”，或许你不能重回2008年花三四千的均价买房，但你可以争取不让今年的全款变成明年的首付，今年的首付变成明年的房租。