上海租房市场淡季来临 换租需求少租金普遍下降

预计年底12月，租赁需求将稳中有降，租金大幅下跌的概率极小。 青年报资料图 记者 施培琦 摄

临近年末，上海租房市场租金呈现普降，淡季特征明显，高端市场中心城区与新兴城区调整幅度相近，整体量价下行；中端市场中心城区租金走势略强于新兴城区；低端市场延续内外分化，但幅度收窄。

机构出租业务扩大

昨天上海房屋租赁指数办公室发布的今年11月上海房屋租赁指数为1927点，比前个月下降6点，环比下降0.32%，降幅较前个月扩大0.06个百分点，同比下降0.11%。上海房屋租赁指数已经连续两个月环比下降，并且同比出现下降，淡季特征明显。

对此，上海房屋租赁指数办公室认为，市场的特征表现为降价成为普遍现象，各端市场总体跌幅近乎相同。按区域看，高端市场市区跌幅与郊区接近，中、低端市场郊区跌幅较市区略大。对所监测的板块中所有7种户型租金变化统计，户型租金下跌占比均为九成以上。而户型租金上涨占比极小，其中高端三室、中端三室、低端二室上涨占比分别为6%、2.22%、4.39%。供需结构失衡有所扩大。中心城区的部分小面积房、带装修房、地铁房等供应较少略显紧俏，而新兴城区的一些动迁基地房源则供过于求。同时，大户型出租不及中小户型。

此外，临近年底换租客减少，原先需求较为集中的板块也出现缩量，机构出租自营房源的推广力度加大，尤其是特色服务、信用租房等举措揽客，导致个人房东手拉手交易比例下降，机构出租业务扩大是对市场个人出租放养式现象的一种制约。

具体而言，上海高端户型中心城区和新兴城区板块跌幅相近，而中心城区内环内板块的一些户型中，大户型租金抗跌性较中小户型略强，如静安曹家渡、徐汇万体馆两板块，总体租金分别下跌0.25%、0.21%，三室户型租金分别为下跌0.13%及持平，平均租金为18814元、19753元；二室户型租金分别下跌0.27%、0.29%，平均租金为12745元、12077元；一室户型租金分别下跌0.35%、0.34%，平均租金为10642元、10054元。高端户型需求由外向内扩大，上涨户型主要集中在CBD、新兴商务区或国际社区的板块，带装修及带装修房源高于平均租金成交，但挂牌稀少，个别出现供不应求。

换租活跃板块需求减少

从中低端市场看，11月中端市场租金跌幅较大的板块多在新兴城区，如闵行梅陇、浦东上南、浦东北蔡三板块租金分别下跌0.55%、0.52%、0.43%，房龄5年内的次新房较少，挂牌量在238-318套，其中二室户型供应最 多，分别 占比三板 块的65.22%、70.45%、69.18%，平均租金分别为6867元、6908元、6602元。成交案例中，房东普遍降租3%-5%，而需求更少的三室户型案例中出现降租8%-10%。

中心城区及浦东内环的一些板块租金跌幅稍小，如浦东洋泾、虹口凉城，分别下跌0.28%、0.21%，其中二室户型平均租金为7515元、7574元，三室户型平均租金为8749元、8624元。成交案例显示，普装及以下的房源租金500元左右下调较为普遍，带装修房源仍能维持租金水平。

对部分中端板块调查显示，一些以往年末换租需求表现活跃的板块，需求出现了二至三成减少。中心城区表现稍好于新兴城区，原因是不少中端房源对标客户的品质居住意向高，对租金敏感度稍低，部分租客换租至生活工作便利度更高的中心城区并不计较租金上涨。

低端内外分化缩小，根据成交案例分析，两人合租是常见现象，中心城区人均月租金水平在1500-2000元，新兴城区人均月租金水平多在1000-1500元。如近郊的闵行浦江、嘉定江桥新城，租金分别下跌0.55%、0.33%，挂牌量为185-139套，二室户型分别占比67.03%、62.45%，平均租金分别为2858元、2961元。上述两板块成交缓慢，出租房源以简装或毛坯居多。而远郊的金山亭林、奉贤海湾租金分别下跌0.52%、0.41%，人均租金在1000元以内。

上海房屋租赁指数办公室认为，11月租赁市场临近年末，租金延续下跌除了传统季节性因素，还包括年末提前换租的需求减少、退租有所增多等，板块轮动未现，租金呈现普降，预计年底12月，租赁需求将稳中有降，租金大幅下跌的概率极小。