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观点:盘活储备土地资源 要建立大储备格局库存上升的楼市 将以时间换得空间
西方有一句俗语:你甚至可以让鹦鹉成为一位博学的经济学者——只要教它学会讲“供给”与“需求”两个词。
对于楼市来说,就要常常走这样一个高难度平衡木:在供求之间寻求平衡。楼市必须有一定的库存,否则楼价就很容易引起剧烈涨跌。今年以来,广州一手住宅的库存量由降到升,以3月调控新政为界,可分为两个阶段。3月份之前,成交量大幅增长,库存被快速消化,3月时广州去化周期为5.4个月,这是今年的最低水平。这个时候,“供不应求”、“缺货”等言论不绝于耳,楼价的上涨欲望空前强烈。
楼盘君点评:供给、需求与市场均衡,是市场最根本的秘密。政府在今年的楼市上一直发挥着调节供给、需求两端的作用。一线城市的住宅土地供应也在明显的加速,本来楼市的涨幅变化,最终的决定着也就是土地,地多了库存也就会变多,地少了,供不应求自然也就会涨价,物以稀为贵一直都是这个道理。
热门城市成交急冻 未来5-10年楼市临两大利空
2017年楼市,有两个明显特征:其一是城市分化明显,在商品房市场上,三四线渐火,而一二线哑火。在火的三四线城市中,也主要表现为城市群周边的小城市,大多数的小城仍然没动静,不少还继续给补贴卖房;其二是土地市场,土地市场虽然不如2016年那般,但仍然很抢手,房企买地花的钱仍然在以相当的比例上升。
这里就有问题了,商品房市场通过“四限”被摁在地板上动弹不得,但土地却仍然在按既定步调往上走,成本在涨,价格却不能涨,这还能玩?
楼盘君点评:今年就是一个调控年,一个紧接着一个的调控也让楼市是降温降雨了。土地市场一直都是可以直接影响房子的价格的因素,无论是长期的楼市或者是短期的楼市,都需要土地的支持。不过如果是在长效机制中,主要的收入也只会有两块:一个是房产祱还有个就是遗产祱。当然说好是长效机制时间就一定不会很短了,预计起码都是5-10年后了,不过要是长效机制执行起来,除开部分真的是很好地段的房子,其他大部分的房子资产配置的意义也是不大了的。
楼市调控不停歇 多地发布公积金新政
2017年已接近尾声,楼市调控却没有停下步伐。近日,太原、海南、广东、宣城、天津等多地发布公积金新政。
12月1日,太原新增“部分偿还商业银行贷款”业务,即“部分商转公”。只要贷款银行与公积金中心签约完成,即可办理该业务。“部分商转公”是指在借款人可申请的住房公积金个人贷款额度不足以全部结清商业性个人住房贷款(以下简称“商业贷款”)时,申请使用住房公积金贷款部分偿还商业贷款的贷款品种,与太原市住房公积金管理中心签署合作协议的商业银行的商业贷款客户可以申请办理“部分商转公”业务。
楼盘君点评:宣城市调整公积金规定 离婚一年内买房不能用公积金;海南住房公积金资金存放管理新模式:利率竞价选择银行;而且海南从11月28日期停止受理公积金装修提取业务;广东加强公积金流动性的风险防控,将个人住房贷款率85%设为了预警临界点;在本市开立住房公积金账户6个月以上,并正常缴纳住房公积金满6个月后就可以转入本市。
买房怎么贷款更省钱 公积金贷款一定比商贷省钱?
全款买好还是贷款买好?
对于钱多的没处花的土豪来说,这个问题可以忽略。对于无法全款的普通上班族来说,肯定是贷款买房更合适。借到银行的钱,其实就等于赚到了。
贷款多长时间合适?
影响贷款年限的重要因素首先是收入,一般月供最高不能超过借款人月收入的50%;其次是贷款人年龄,一般而言,借款人年满十八周岁就可以申请办理个人住房贷款,且借款人的年龄加上贷款期限不得超过65年,否则不予受理。如果年龄超过40岁,则最长贷款期限只能是25年以下。第三是房龄,特别是购买二手房,银行会根据房屋剩余所有权时间综合计算贷款年限。如果房龄过大,也可能贷不到最长期限。
对购房者来说,确定贷款期限的长短是一个两难的决定:期限长意味着需要支付更多的贷款利息;期限短意味着每个月的还款压力将会很大。所以,要根据自己的收入和压力承受能力量力而行。
等额本息还是等额本金还款好?
举例:一套350w的房子,首付120w,公积金和商业贷款混合贷款,公积金:3.25%商业贷款:4.9%,公积金贷款80万,商业贷款150万,贷款230万。贷30年,等额本息的总利息是181.9万,等额本金的总利息149.7万。
可见等额本金支付的利息更低。如果压力不大,等额本金是一种好的还款方式。
公积金贷款一定比商贷省钱吗?
一般来说,公积金贷款比商业贷款利率低一些,商贷的基准利率是4.9%,公积金贷款5年以上利率是3.25%。同样一套房子,商业贷款如果是首套能贷7成,那么纯公积金贷款首套最多可以贷到8成。首套房公积金最低首付2成,二套结清最低首付3成,未结清最低首付4成;首套商贷最低首付3成,二套结清首付最低3成,未结清最低首付7成。
但是商业贷款和公积金贷款在保险费方面存在差异,对于商业贷款来说,只要不是商用物业或者是年限太长的住宅,银行一般不会要求贷款人购买保险。如果是公积金贷款的话,买保险一般在所难免,而保险费一般为贷款金额×贷款年限×0.02%,两者抵消的话,公积金贷款的优势就更小了。因此贷款额度较小的话,选择公积金贷款未必更省钱。
是否要提前还款?
提前还款的方式有四种:一次性付清:归还所有剩余贷款本金。还款额度不变,缩短期限:比较省利息。期限不变,额度减少:每月压力减少,基本不省什么利息。提高还款额,缩短期限:最省利息,但银行一般不办。
理财师建议,不擅投资、手上的余钱长期不用的借款人,要节省房贷利息支出,提前还款也是一个办法。提前还款前,借款人最好考虑好自己近期内是否还有大额支出的可能。如果到时再申请新贷款,万一碰到央行加息,就要按照新利率还款,那样反而不划算。
另外,如果手上有投资,投资的利息只要大于4.9%,就不用着急还银行贷款。
责任编辑: xushiqin
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