当1395套预售新宅撞上暴涨20%的房贷利率

楼盘网长沙（11月23日讯）据长沙住建委实时消息，11月22日长沙共有11个楼盘海量房源获批预售证，它们分别是：绿地海外滩二期6#、10#，中航城1-12#，丽发新城三期47#，长房云时代一期8#，惠天然梅岭国际三期12#，晟悦国际（东业上城）14#，北大资源理想家园27#，鑫远玲珑3#、4#、5#、6#、7#、8#，鑫苑木莲世家1#、3#、5#、6#，汇景环球商务中心；预售住宅总计套，具体房源见下表。

11月预售疯狂放量 是房企让利还是政策所逼？

有朋友不禁问，为何到了11月末，楼盘预售推新的力度如此疯狂。在此楼盘君不想谈什么“五限”，也不谈什么人才新政、土地新政，这些老生常谈相比大家都见多不怪了。今天，咱们来聊聊住宅供需面。

我们都知道，一旦商品的需求超过其市场供给，涨价就在所难免。人生所有行为都离不开“衣食住行”四大事，而作为刚需甚至必需品的房子，就显得尤为重要了。人少了地多了，没那么多好地方盖房子，自然房价高；但长沙市的国土面积和建成区面积与中部其它省会对比都非常大，市区常住人口相对（武汉、郑州）较少，前些年长沙一直因为低廉的房价和良好的居住环境连续多年被评为“全国幸福感TOP10城市”，原因便在于此。

从上图中我们不难看出，长沙早在2015年就撇下郑州高居中部省会GDP总量第二，仅次于武汉，且仍处于高速增长中，大有超越问鼎之势。钱袋子鼓起来了，生活水平高了，有经济能力的夫妻当然要考虑生“二胎”，即本地人口的增长源；再加上经济指标表现亮眼，长沙对周边地州市的“虹吸效应”比起南昌、太原、合肥这类“经济滞涨”城市而言自然强得多，进城务工和从事服务业的人员也大幅增长，适龄入城青年的婚恋生育必然增加，这便产生了外来人口增量。

透过小学生增量表，我们可以看到长沙在自身人口基数较低的情况下，已实现了“弯道超车”把武汉甩在身后，这批新生代就是长沙几年、十几年内的潜在购房刚需族。作为购房者，我们当然不希望房价上涨过快，但随着经济发展人口增长，土地需求增多，房价想不涨都难。但长沙还真是个“异类”，作为中部经济增速高居第一、总量高居第二、人口增长持续高位的省会城市，长沙房价居然常年垫底，排名倒数第一！

投资客转战商业地产 住宅刚需不降反增

住宅用地的供应已经越来越难以满足市场需求，再加上逐利的炒房资本蜂拥而至，于是便有了长沙这一年多以来的几轮暴涨。从大的方面来看，从3000美元做到8000美元，中国用了7年，美国用了16年，房价的波动当然更大更急。后来发生的事大家也都清楚了，政府调控政策层层出台并逐步加码，一边是极力推行“租购并举”，另一边也在大力加强保障房建设。效果是有的，疯长的房价终于像动力不足的马达般降下了“转速”。但是否就意味着购房者可以松一口气，高枕无忧不用买房了？

答案当然是否定了，稍微有点常识的人头脑都清楚，丧失购房资格的投资客一部分转移到了股市等其他投资渠道，但仍有相当一部分人并未退场，而是转而将目光瞄准了地段好、配套佳、升值快的板块，如梅溪湖、洋湖垸、滨江新城等，商业地产（商铺、写字楼、商住公寓等）也变得炙手可热起来；今年7月份龙湖地产豪斥19.2亿巨资夺取“洋湖之心”G地块打造地铁口商业，就是最有力的佐证。

刨去这部分人，由于资产总量是不断增值的，作为住宅市场主力的刚需购房者人数并未减少反而增多，因此如何解决日益严峻的住房问题不仅是这些人的“心头之虑”，也是摆在政府主管部门面前的一道难题。“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”；十九大的住房新政之声犹在耳，但问题远比想象复杂。

11月房贷利率暴涨最高20% 摇号中签率不足一成

房价是稳定了，但为了将投资客“清退出场”，花上一点代价是必然的。这个代价就是房贷额度、利率及审批的收紧。上半年，长沙大部分银行首套房房贷款执行4.9%的基准利率，建设银行针对部分客户也还有9.5折优惠。尽管当时“无优惠折扣”已大势所趋，但是首套房房贷款仍旧是基准利率。11月21日，长沙多家银行，包括农业、中信、招商、交通、兴业、中国、民生、长沙银行在内的8家银行再次上调首套房房贷款利率；交通银行、中国银行和长沙银行的首套房房贷利率上浮5%，农业银行、中信银行、招商银行均上调10%，兴业银行上浮15%，民生银行甚至高达20%。

不少刚需购房者上半年辛辛苦苦攒够了首付，即将圆“安居梦”的时候，又被一纸上涨的利率“打回原形”。祸不单行，不光利率高了，而且审批也变得更加严苛，贷款额度也遭到了限制，购房者不得不在手头预留更多的购房成本。

那有朋友又会说，买不起我租房总行了吧？对不起，买不起或者不具备购房资格的刚需族都是这么想的，人人都需要房子住，房租上涨也是必然趋势。你买或不买，房价仍然摆在那里，不少人就是在等待“楼市崩盘”的迷梦中错失良机。

最后我们再来看一则新闻，10月27日，长沙楼市出台摇号新政，取得预售许可证的楼盘，如购房意向者多于可供房源的项目，应采取由公证机构主持的现场摇号、网络摇号等方式公开销售商品住房，北辰三角洲成为第一个实施摇号的楼盘。168套房，3天认筹期，2000多人来抢，中签几率还不到10%。有购房者无奈自嘲道，“买房比中彩票还难”！有鉴于此，楼盘君给各位的忠告只有八个字，瞄准时机果断出手，才能不被层出不穷的政策和变幻不定的楼市所拖垮。