长沙

双11快递预计超过15亿件,万科竟说一半和它有关

2017年11月14日来源:每日经济新闻行业动态责任编辑:zhoudanjuan

11月10日, 万科执行副总裁、首席运营官张旭在万科集团媒体交流会上透露,预计今年双十一的快递件将超过10亿,其中约有5亿将是从普洛斯和万科双方仓库中运出。每两个包裹中,就有一个出自普洛斯和万科双方的物流地产平台。

同一天,国家邮政局通报称,预计11月11日至16日期间,全行业处理的邮件、快件业务量将超过15亿件。11日-12日将出现网络压力峰值,最高日处理量可能达到日常处理量的3倍。

在人们眼里,万科仍是一家传统的房地产开发商,它是怎么和物流快递扯上关系的呢?实际上,除了“商住”开发,如今的万科已经多元化发展,涉及养老、物流地产、教育、度假等领域。而除了万科,还有绿地、碧桂园等也打起了物流地产的主意。

万科布局物流地产这些年

据人民网报道,11月10日,万科执行副总裁、首席运营官张旭在万科集团媒体交流会上透露,万科致力于成为全球第一的物流地产服务商。“‘双11’网络购物节已经进入最后的倒计时,今年‘双11’预计将会有10亿件的货物被售出,而其中约有5亿件会从普洛斯和万科双方仓库中运出。”

张旭指出,“每2件包裹就会有1件出自普洛斯和万科双方的物流地产平台,而东三省的每一个汉堡都来自我们的食品生鲜仓库,还有在昆明、南宁、日喀则的每一辆共享单车OFO也同样。”

自2014年起,万科开始布局物流地产。2015年6月4日,万科在发布5月份销售业绩的同时,首次于公告中披露新增物流地产项目用地情况,并称物流地产是产业地产业务重点方向之一。

普洛斯是今年7月万科参与收购并私有化的亚洲最大物流地产巨头。以万科持股21.4%的比例来算,万科在此次交易中的出资额约为169亿元。

不仅如此,一个月前万科还联合乾元晟投资、江苏信托等公司设立了一只专业物流地产投资基金——珠海市坤元兴投资发展合伙企业,其中,万科出资15亿元,占比25%。

万科此次大手笔进军物流地产,其实可以在其年报中找到蛛丝马迹。万科2016年报这样表述,“除了住房本身,还应该看到,随着年轻一代消费观念转变和互联网时代的来临,大量新出现的城市配套需求尚待得到满足。养老、物流、教育、度假、创业等新兴不动产及服务领域,才刚刚起步。上述新兴业态合计,相当于新打造一个房地产行业。”

万科想做物流,底气从哪里来?清华大学互联网产业研究院副院长、工业工程系博士生导师刘大成今年8月撰文称,据统计,我国目前虽然拥有5.5亿平方米的物流设施,但其中现代化物流设施仅为1.1亿平方米,人均物流仓储面积约为0.41平方米,而美国等发达国家的人均仓储面积达到5.41平方米。

刘大成表示,万科早在2015年就与黑石集团成立了物流合资公司,2016年底已拥有147万平方米的仓储物流地产,并在2017年规划完成了150万平方米的仓储面积,此次受邀加入普洛斯私有化,表明万科未来可能会在物流地产的整体布局上做出调整。

房企争相布局的下个战场

由于城镇化与B2C电商的拉动,物流地产的需求旺盛,除了万科外,还有不少龙头房企纷纷将之视作下一个战场。

今年6月19日,作为与东航合作多年的财务投资者,绿地联同联想、普洛斯、德邦参与了东航物流混改;平安作为第二大股东支持碧桂园购买中集产城25%股份;8月18日,荣盛宣布牵手菜鸟网络,双方将以物联网、大数据、云计算、网络金融为核心,打造智慧物流科技园区。来自仲量联行关于物流地产的报告显示,今年至少有254亿美元的中国资本投向了物流地产。

物流地产怎么赚钱?由于项目前期资金投入比较大,如何快速的回收资金以及实现盈利是物流地产商最为关心的问题。传统物流地产商收入来源包含租金、管理服务费、税收优惠以及土地增值收益等。单纯依靠租金、管理服务费等无法实现资金的快速回收。

中指院今年8月对主要物流地产商盈利模式及构成研究发现,其近年收入构成变化相对较稳定,如嘉民以开发为其收入的主要来源;普洛斯以租金收入为主,占其总收入的81.4%,但近年在其“物流+金融”发展模式下,基金管理收入占比明显呈现逐年提升态势。

在盈利方面,刘大成提醒到,除了普洛斯等少数企业具有较为成熟的产品外,服务于伊藤忠和顶新集团的宇培集团、服务于京东集团的易商集团和服务于凡客的百利威等本土物流地产商在产品服务定位和持续盈利上凸显短板,多数物流地产企业依旧在苦苦探索盈利模式。

刘大成表示,目前,全国有近80%的物流园区依然处于亏损性运营甚至闲置状态,造成这一现状的原因就是,这些园区在成立之初并未考虑产业链的生态,只是简单的“圈地运动”。只有预先设计好“土地溢价”,再基于产业链生态规划好“规模溢价”和“范围溢价”,并在两个溢价基础上实现“增值服务溢价”,才能让物流地产真正实现可持续快速增长。

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