评论：金科地产摇号夺魁 “土地财政”或将终结

长期以来，国内房地产市场的发展都逃脱不了“土地魔咒”，即在调控期大力囤地，以备政策松绑时来个报复性反弹。一则可以通过大规模拿地形成对竞争对手的规模效应，二则也可以通过“低价买地、高价卖房”赚取高额差价。作为房价的奠基石，地价的浮动无不牵动着广大开发商和购房者的心。

长沙首次诞生“熔断”地块 金科地产摇号“夺魁”

据长沙国土局消息，此前（10月10日）公开挂牌的[2017]长土网040和041号两宗地成为长沙首次诞生的“双熔断”地块。经过52轮竞价后，两宗地都已达到最高限价，进入最终摇号环节，并于13日上午在长沙市公共资源交易中心产生了最终竞得者。9点50分，湖南金科房地产开发有限公司成功竞得40号地块，最终楼面价约3435元/平；11点，金地（集团）湖南置业有限公司成功竞得41号地块。

值得关注的是，此次040地块摇号的游戏参与者，包括金科、碧桂园、万科、秀兰房地产、骏驰企业等5家房企。如果按照此前“价高者得地”的竞拍方式，虽然金科地产在“中国地产品牌价值10强”占有一席之地，但比起更财大气粗的行业龙头碧桂园，以及住宅市场领跑者万科而言，则未必是其对手。毕竟处于时代阳光大道和京珠、京港澳高速交汇处的040地块，本来就“身价不菲”。有省府南城热门板块的加持，周边地铁、高铁、机场、高速林立，附近有碧桂园南城首府、中建嘉和城、中航城国际社区、博长山水香颐等知名项目在售，区域住宅均价约为7500-8600元/平。

从补充公告来看，我们不难读懂几层意思：1、金科是以“摇号抽签”的方式中标，这是最高限价“熔断”的产物，以往砸钱就能拿地的“”不复存在；2、住宅售价限定7700元/平（不含带装修），在该区域属于垫底水平，开发商的利润肯定会被摊薄不少；3、住宅用地的5%由竞得人自持，不得销售；若土地出让后闲置1年，收取相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权（国土资源部《闲置土地处置办法》）；新建住宅项目一经拿到预售证，10日内必须开盘（长沙住建委、房管局等部门法规）；你开发商想囤地坐等涨价，没门儿！

调控绝非“隔靴搔痒” 土地财政或将终结

我们都知道，土地收入在地方政府财政收入中占比颇高，遂有“土地财政”一说。那么有关部门出台“9·23新政”，又是限价又是“熔断”摇号的，势必会造成土地流转收入的缩减，那岂不是“自砸饭碗”，其用意何在？

10月10日，中国指数研究院公布一组数据，2017年前9个月，全国300个城市住宅用地出让总额21665亿元，同比增加42%。前9个月，300个城市土地平均溢价率34%，同比下降14%。国统局发言人也在8月份指出，房地产对经济增长的贡献率已经由去年上半年的8.2%降至今年上半年的6.2%，但经济增长速度却提高了0.2个百分点。

结合以上数据不难看出，土地财政在地方财政收入中仍占据重要位置，但房地产市场的调控对经济发展宏观面的影响已经越来越小，这说明房地产市场的适度降温，对经济增长速度并没有明显的下拉效应。

一方面，经济发展方式在转变，曾经作为国民经济支柱的房地产业的比重在降低，新兴产业不断兴起，创造了越来越多的政府财政收入，令地方有关部门充实了调控的“底气”；另一方面，地价和房价的畸形上涨，产生越来越严重的房地产泡沫，如果长此以往放任不管，或者仅仅“隔靴搔痒”式的做做样子，一旦楼市崩盘引发金融信贷危机，对整个实体经济的损失也将难以估量。在此前提下，长沙市相继打出“3·18”、“5·20”、“9·23”等一系列组合拳严控房价，出台土地限价政策，保刚需的意味浓厚。开发商此时此景再“囤地捂盘”，只会自取其辱。

土地限价利润下滑 房企的出路在何方

随着政策的不断加码，“五限”也像一副套索紧紧勒在地产商的脖子上。投资客退场、利润摊薄、资金链承压、拿地不确定性等无一不制约着房企的行动规划，让整个市场蒙上一层迷雾，不确定因素愈发突显。

面对“五限时代”越来越严格的调控，开发商们何去何从？以万科为例，今年上半年万科销售2772亿，同比升46%；9月新增土地面积245.25万平方米，付出土地金额228.72亿元。另外，万科斥资2.86亿元新增物流地产项目4个，包括天津滨海东方兴华项目、昆山位速项目、长沙雨花项目和西安巴夫洛项目。

作为住宅市场的领跑者，万科进来加速“多元化”拿地战略，深化“轨道+物业”发展模式，推进城市配套服务商转型，以提升市场保有度，继续守护龙头地位。即使利润的绝对大头仍来自住宅领域，并获得了丰厚的销售业绩，但其不断加速转型发展的行动，或许也在侧面印证一个问题——全民“进军”住宅的时代已经终结。