自持时代焦虑与侥幸心态并存

发布时间： 2017-06-29 10:01:58

来源：钱江晚报

分类：行业动态

2017年上半年，杭州的土地市场可谓喧嚣而刺激。每一次出让，都好比一串楼市交响乐中的“重音符”，响彻在购房者心头。

据钱报记者统计，2017年上半年杭州主城区共出让土地32宗，成交金额374亿元；余杭区成交金额为55.6亿元，萧山区在还有6宗地块未拍的情况下，土地成交金额为150.6亿元。

从成交金额来看，虽然今年上半年杭州土地市场相较去年同期有所下降，不过，精彩程度却丝毫不逊。“土地新政”的出台，让房企开始争相做“房东”。在杭州拿地越来越难，许多本地以及全国性民营房企开始涌入浙江三四线城市拿地。

高价地催生土地新政

开发商竞相做“房东”

年初，绿城与建发联合拿下塘北地块，楼面价为40766元/m2，也是申花板块楼面价首次突破4万元/m2大关。3月24日，融信以30816元/m2的楼面价拿下萧山市北一宗宅地，当天，恒大在萧山拿地楼面价也超过3万元/m2。当晚，杭州便紧急出台土地新政：溢价率达到50%时地块所建商品房屋须在取得不动产登记证后方可销售；溢价率达到70%时锁定限价，转入竞报自持比例；有两个或两个以上的竞买人投报自持面积比例为100%时，转入投报配建养老设施的程序。

自此之后，一边是杭州不断加大土地供应，另一边是房企带着竞拍新规的“镣铐”跳舞，主城区的每一宗涉宅地块出让，无一例外都是全现房销售，并进入自持阶段，大江东甚至还出现必须100%自持的涉宅地块，开发商就此成了“房东”。据钱报记者统计，杭州土地新政后出让的涉宅地块中，主城区平均楼面价达到24238元/m2，全部需要自持。

土地供应量虽然不断在加大，却要两三年后才能进入市场，不能及时增加房源供应量。下半年，土地政策或许还会有变化。

央企、外来国企杭州唱主角

民营房企进军三四线

我们不难发现，今年杭州上半年土地市场“唱主角”的大多是外来生面孔：葛洲坝、中冶、中建、三湘印象等，其中葛洲坝是早就想在杭州拿地，频频亮相土拍现场却迟迟未拿，最终凭借43亿元的蒋村地块首次入杭，按照31698元/m2的楼面价，以及44%的自持比例，蒋村地块未来售价很有可能要超过6万元/m2。中冶豪掷55亿元拿下两宗商住地，平均楼面价接近3.5万元/m2。

一位开发商坦言：“中小房企没有能力去拿自持地块，资金成本根本无法负担。”

土地新政后仍在下血本拿宅地的本土房企仅天阳、杭房。而这一小部分本土拿地房企，都是出于“缺粮”的无奈，必须拿地。

而如万科、融创、滨江等前两年的杭州拿地大户，纷纷做起了“壁上观”。还有德信、大家、中天这样的本土房企，也很久没在杭州土地市场有所斩获，而萧山本土房企更是干脆集体退出这场竞争，将目光投向养老、旅游等方向，开始了转型之路。

另一方面，这些在杭州鲜有收获的房企，纷纷将目光投向三四线城市。浙江土地网的数据显示，今年以来，祥生一口气在浙江省三四线城市拿下15宗涉宅用地，平均溢价率为86.9%；恒大在嵊州和诸暨拿下11宗宅地，平均楼面价仅为2751元/m2；久未出手的绿地集团也在宁波慈溪一口气拿下8宗宅地，全为底价成交；今年3月13日，融创以平均溢价率309%包揽嘉兴4宗涉宅用地。

这方面颇有收获的德信从2016年至今，基本以一个月2块地的速度布局全省。

管它自持的风险有多大

先拿了地再说

6月5日，主城区的一场土地出让，自持比例早已超过了三分之一，血战方才停止。

“早知道那次拿地领导的决心大，没想到会这么大。”拿地房企里一位内部人士丁明（化名）向记者这样感慨。

4月26日，杭州土地新政后的首场出让会，一众业内人士见证了这一具有里程碑意义的历史时刻：桃源及翠苑两宗涉宅地块，首次必须“全现房销售”，甚至双双跨入“自持”门槛。

彼时，丁明和在座的大多数开发商都向记者表示难以理解，“翠苑这块地，今年1月第一次挂牌时，我们还在讨论这块地楼面价能不能破3万元。”谁也没想到，土地新政后第二次挂牌出让，楼面价已逼近4万元/m2。

从意外到接受，并没有太久。此后，5月27日萧山土拍开战，偏远如空港新城的宅地自持比例也达到67%，南部卧城宅地楼面价一举飙涨至超2万元/m2，同样也有自持部分。

“玩法真的变了，自持是趋势了。”于是，杭州土地新政后的第三场出让，丁明和他的团队果断出手，“其实很缺地，自持既然已是趋势，那就只能出手，主城区地块风险会小些。”

另一位在杭州久未拿地的本土房企，拿地前一天还在讨论自持作何用，“我们公司内部开了个会，讨论自持时代怎么操盘，但直到拿下那宗地我们都还未明确怎么‘玩’。”

赌未来，胜算有几成

去年6月，荣安在崇贤以4000多元/m2的楼面价拿下一宗宅地，而今年上半年，周边区域楼面价已拍至1.6万元/m2以上，估算下，这块地就算躺着现在也赚了几个亿。